Всем доброго дня! Хотелось бы услышать мнение участников форума относительно следующей ситуации.
Между А (продавец) и Б (покупатель) был заключен предварительный ДКП недвижимости. Согласно условий оплата по нему происходит двумя этапами - большую часть оплаты Б производит в момент подписания ПДКП, остаток суммы - после подписания основного ДКП. Предварительный договор подписан, первую сумму согласно условий выплатили. После этого А начал уклоняться от подписания основного договора. Б обратился в суд, где понудил А заключить с ним основной договор. Однако приставы не могут исполнить решение суда, так как А категорически отказывается подписать ДКП. (это первая часть)
Затем, Б обращается в суд с просьбой признать основной ДКП заключенным на условиях предварительного. Первая инстанция требования удовлетворяет, но апелляция отменяет решение суда первой инстанции, в требованиях отказывает. Мотивирует тем, что
- А полностью не оплатил объект недвижимости (хотя такая обязанность возникает у А только с момента подписания основного договора)
- цитата "Поскольку основной договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка между сторонами спора не заключен, то в силу вышеприведенных правовых норм и фактических обстоятельств дела, такой способ защиты, как признание договора заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, не может быть использован для защиты нарушенных прав истца."
Выкладываю оба судебных акта - первую инстанцию и апелляцию
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
06 мая 2015 года г. Мамадыш РТ
Мамадышский районный суд Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Р.И. Валеева,
при секретаре С.В. Ежовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шулятьева Дмитрия Валерьевича к Марфину Борису Прокофьевичу о признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи,
У С Т А Н О В И Л:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка и нежилого помещения, находящихся по адресу: РТ, Мамадышский муниципальный район, Урманчеевское сельское поселение, <адрес> леспромхоз, <адрес> указав, что решением Мамадышского районного суда РТ от ДД.ММ.ГГГГпостановлено обязать ФИО1 заключить с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:34:300801:553, нежилого помещения с кадастровым номером 16:26:290301:0196:0015, расположенных по адресу: РТ, Мамадышский муниципальный район, <адрес>; взыскать сумму уплаченной госпошлины; в удовлетворении остальной части иска - отказать. Решение вступило в законную силу. ДД.ММ.ГГГГисполнительный лист был предъявлен в ОСП № службы судебных приставов по <адрес>. В ходе исполнительного производства решение суда оказалось неисполненным, в связи с уклонением ответчика от заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности. Данный факт подтверждается материалами исполнительного производства. ФИО1 неоднократно вручались требования, применялись меры принудительного исполнения. ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство было окончено в связи с невозможностью исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе. В данном случае предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, а также устанавливает обязанности приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить существенную часть цены недвижимого имущества. Более того, денежные средства в размере 1 500 000 рублей уже выплачены Покупателем Продавцу недвижимого имущества. Истец просит признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:34:300801:553, нежилого помещения, с кадастровым номером 16:26:290301:0196:0015, расположенные по адресу: РТ, Мамадышский муниципальный район, Урманчеевское сельское поселение, <адрес> леспромхоз, <адрес> заключенными на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ зарегистрировать переход права собственности ФИО3 на указанное недвижимое имущество; обязать ФИО1 передать ФИО3указанное недвижимое имущество; взыскать в ФИО1 уплаченную государственную пошлину.
ФИО6 ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен.
Представитель истца ФИО12 в судебном заседании исковые требования поддержал и суду показал, ДД.ММ.ГГГГ Мамадышский районный суд РТ обязал ФИО1 заключить с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка, нежилого помещения расположенных по адресу: РТ, Мамадышский муниципальный район, <адрес>. Указанное решение вступило в законную силу. В сентябре 2014 года исполнительный лист предъявлен в службу судебных приставов. Однако судебным приставам не удается исполнитель решение суда, в связи с тем, что ФИО4уклоняется от заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности. Последний находит различные причины для того, чтобы не исполнить решения суда. ФИО1 неоднократно вручались требования, применялись меры принудительного исполнения.ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство было окончено в связи с невозможностью исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе. Кроме того, ФИО3 не против был продать данный участок и нежилое помещение лицу, рекомендованного ФИО4, однако в назначенное время встреча не состоялась. ФИО3 согласен возвратить имущество ФИО1, если последний возместит понесенные расходы в размере 3200000 рублей.
ФИО7 ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал.
Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании иск не признал и суду показал, что между истцом и ответчиком был оформлен только предварительный договор купли-продажи недвижимости. Считает, что указанная сделка должна быть признана судом недействительной поскольку была заключена под влиянием обмана. Предварительный договор ФИО4 подписывал. Кроме того, он подписал каждый лист договора. Однако, когда ему прислали договор, сумма в договоре была другая. Считает, что предварительный договор был заключен для того, чтобы ввестиФИО1 в заблуждение. Была проведена оценка указанного земельного участка, который оценили почти в 18 млн. рублей. Кроме того, была проведена проверка по заявлению ФИО1 по факту оформления договора купли-продажи бывшего здания больничного комплекса. В возбуждении уголовного дела было отказано.
Представитель третьего лица – ОПС № УФССП РТ по <адрес> в судебное заседание не явился, предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с иском согласен.
Выслушав в судебном заседании представителя истца, ответчика и его представителя, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 8 ГК РФ права и обязанности у сторон возникают из договоров и иных сделок.
Согласно части 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ч. 1, 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 «Продавец» с одной стороны и ООО «Мегастрой» в лице директораФИО2, действующего на основании Устава «Покупатель» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 26146 кв.м., здания врачебной амбулатории общей площадью 1786,9 кв.м., расположенных по адресу: РТ, Мамадышский муниципальный район,<адрес>. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи (основного договора) объектов недвижимого имущества. Покупатель в течение 3 календарных дней с момента подписания предварительного договора, предоставляет имущественное обеспечение (обеспечительный взнос) в виде перечисления на счета Кредиторов Продавца денежных средств в сумме 1500000 рублей. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24-27).
Решением Мамадышского районного суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ постановлено обязать ФИО1 заключить с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:34:300801:553, нежилого помещения с кадастровым номером 16:26:290301:0196:0015, расположенных по адресу: РТ, Мамадышский муниципальный район, <адрес>, взыскать сумму уплаченной госпошлины, в удовлетворении остальной части иска отказано. Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Данным решением установлено, что по договору от 04.02.2014г., ООО «Мегастрой» по договору «Покупатель» уступает, а «Новый Покупатель» - ФИО3 принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие «Покупателю» по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2013г. (предварительный договор). Между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и здания врачебной амбулатории. В соответствии с требованиями указанного договора истцом перечислены денежные средства в размере 1500000 рублей на счета ФИО9 и ФИО10. С момента перечисления денежных средств между сторонами основной договор купли-продажи не заключен (л.д.12-13).
В судебном заседании установлено что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Мегастрой» в лице директора ФИО2, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, здания врачебной амбулатории расположенных по адресу: РТ, Мамадышский муниципальный район, <адрес>. ФИО3 принял в полном объеме права (требования), принадлежащие ООО «Мегастрой» по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2013г.
Сторонами не оспаривалось, что при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества волеизъявление сторон было направлено на заключение в будущем договора купли – продажи указанных объектов недвижимости на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Из буквального толкования условий предварительного договора следует, что сторонами оговорены все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, их цена, порядок, сроки и размеры платежей.
Анализируя указанные положения заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, представленные доказательства суд пришел к выводу о том, что все существенные условия договора купли-продажи объектов недвижимости соблюдены в предварительном договоре купли-продажи.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что иск ФИО3 в части признания договора купли-продажи земельного участка и нежилого помещения, заключенными на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Вместе с тем, истец просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии РФ по РТ произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи.
В данном случае, основанием для осуществления регистрации недвижимого имущества является договор купли-продажи. Суд считает, что отсутствует необходимость обязания Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии РФ по РТ на регистрацию, так как при наличии договора право собственности должно быть оформлено на покупателя.
Кроме того, при оформлении истцом права собственности на указанное имущество, у ФИО1 возникает обязанность по передаче данного имущества собственнику.
При таких обстоятельствах иск в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии РФ по РТ произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи и обязаннии ФИО1 передать ФИО3указанное недвижимое имущество, удовлетворению не подлежит.
В силу статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
При подаче иска в суд истцом уплачена госпошлина в размере 900 рублей. С ответчика подлежит взысканию в пользу истца сумма госпошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, то есть 450 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск ФИО3 к ФИО1 – удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:34:300801:553, нежилого помещения, с кадастровым номером 16:26:290301:0196:0015, расположенные по адресу: РТ, Мамадышский муниципальный район, Урманчеевское сельское поселение,<адрес> леспромхоз, <адрес> заключенными на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 уплаченную государственную пошлину в сумме 450 (четыреста пятьдесят) рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Мамадышский районный суд Республики Татарстан.
Как сформулировать требования не пойму... Если кто подскажет вектор мысли, буду очень признателен 
