Сообщений в теме: 36

[X-File]

Нужны советы, комрады.

Заранее извиняюсь за простынь, но кратко не получится.

Фабула дела. Два смежных участка в единоличной собственности двух граждан - А и Б, у каждого свой. Дом стоит на смежной границе, находится в долевой собственности А и Б. Разные входы. Свои печи, свой подвал, вводы электричества и тд. Общий только чердак. По сути, дом блокированной застройки. На кадастровом учёте стоит как сам дом, так и квартиры №1 и №2.  Почему не прекратили право долевой собственности и не признали самостоятельными объектами права квартиры - история умалчивает.

Б решает продать ЗУ своему родственнику - В, ну и 1/2 долю в праве на дом, а как же без него. Ну, дом стар и плох. К слову, А вообще своей частью не пользуется, интерес в земле.  Есть надворные постройки - сарай и гараж. На кадучёте не стоят, права не зарегистрированы. Кстати, в древние времена гараж выступал отдельным объектом купли-продажи по ДКП, наряду с ЗУ и 1/2 долей в праве на дом. По сути, ДКП между Б и В = дарение, передачи денег не было, да и не собирались. Побоялись налога с дарения, не близкий родственник.

Б направляет уведомление А о продаже, оно возвращается по истечение срока хранения. Б заключает ДКП с В, удостоверяют его у нотариуса.

В - решает отремонтировать свою часть, вьезжает в неё, открыто пользуется, создаёт неотделимые улучшения (ремонтирует), осваивает участок.

А год ходит вокруг, да около, устно предлагает купить, В отказывается. 

Через год иск о переводе прав, дескать узнал недавно, хотел какие-то кадастровые работы сделать, заказал выписку из ЕГРН и узнал, что доля перешла к В на основании возмездного договора. Бред? Бред! Ничто не мешало сразу заказать выписку из ЕГРН, да хоть в Госуслугах заказать онлайн-выписку и узнать - кто и на основании чего сособственник. Это к слову о разумной степени заботливости и осмотрительности, а также добросовестности. Но ни у кого такой мысли не возникло. Равно, как и по поводу того, чтоб ответчикам признать, что ДКП притворная сделка, прикрывала дарение. И всё!

Первая инстанция - отказ, мотивировка - А уведомлён, не воспользовался правом, срок не пропустил. 

Апелляция - отказ, но мотивировка изменена. А не уведомлён, тк извещение не получено по обстоятельствам, не зависящим от него. Почта России не может доказать, что извещение ф-22 было доставлено А. Однако истцом пропущен 3-х месячный срок.

Кассация - вернула в апелляцию, тк она вышла за пределы доводов апелляционной жалобы, оспаривался лишь факт надлежащего извещения о продаже. 

Апелляция на втором круге - иск удовлетворён. А - не извещён, срок не пропустил.

Апелляция перевела права и обязанности, как на 1/2 долю в праве на дом, так и на участок в единоличной собственности.

Вот с этим у меня основной вопрос. А не накосячила ли коллегия? Я на стороне В, с кассации.

Да, один из основных принципов земельного законодательства - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, которые следуют судьбе участков (п.5 ст.1 ЗК РФ).

Статья 35 ЗК РФ (ч.4) также указывает на то, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Но из ст.ст.273, 552 ГК РФ следует, что при отчуждении недвижимости, к покупателю передаётся право собственности на ЗУ, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом, то есть не на весь ЗУ. Он может быть и 10 соток, и 1 га и 100га.

Так не должно ли было в рамках дела определять ту часть ЗУ, которая необходима для использования недвижимости, для чего назначать землеустроительную экспертизу? Но, тут возникает вопрос с тем, кто будет ставить на кад.учёт два новых ЗУ и регистрировать право, если покупателю это не нужно, к примеру? В принудительном порядке? Уточнять требования или обращаться параллельно с иском, а этот приостанавливать? Но тогда, получается изменяются объекты по ДКП и уже не переведёшь права? С другой стороны, ведь право преимущественной покупки существует исключительно в отношении объекта долевой собственности, но никак не ЗУ, который в единоличной. 

И картину можно представить иным образом. В заключал сделку, по которой интерес представлял только ЗУ, а 1/2 в праве на дом шла "в нагрузку" в силу закона (см.выше), иначе никак. 

Практику лопатил, ничего не нашёл. Прошу высказать мнения по вопросу ЗУ и способам выхода из ситуации. Если была практика - просьба подлелится.  

Сообщение отредактировал X-File: 29 March 2026 - 23:34

[Денежка]

Интересное дело.

 

И картину можно представить иным образом. В заключал сделку, по которой интерес представлял только ЗУ, а 1/2 в праве на дом шла "в нагрузку" в силу закона (см.выше), иначе никак. 

Не, это к делу не относится, что там к чему в нагрузку.

 

Вам, мне кажется, может быть близка эта норма ЗК:

 

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

И этот вариант (такой бы сработал, если бы продавалась квартира в доме):

 

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)"

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)

 

Практика применения земельного законодательства

15. Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

 

 

Апелляция перевела права и обязанности, как на 1/2 долю в праве на дом, так и на участок в единоличной собственности. Вот с этим у меня основной вопрос. А не накосячила ли коллегия? Я на стороне В, с кассации.

При продаже доли в праве ОДС на дом у покупателя долевая собственность возникает на весь дом целиком. Дом стоит на двух участках. Если следовать логике суда, то тогда должны были бы и второй участок тоже в собственность передать.

Поэтому видится, что коллегия что-то недодумала. Но не со зла, непростой случай.

[Mex@]

Вам, мне кажется, может быть близка эта норма ЗК: Цитата   Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

 

Думаю, здесь все-таки п.3 статьи 552 ГК о продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу. С переходом к покупателю прав пользования соответствующей частью такого участка

[X-File]

Интересное дело.

угу, весьма)

 

Вам, мне кажется, может быть близка эта норма ЗК: Цитата   Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

Да, думал про неё, но в чем проблема выделить часть участка? Я вижу только процессуальную, а именно, в каком деле. Здесь же норма материальная, соответственно, подразумевает невозможность выделения в натуре в принципе (неделимость, меньше минимума и тд).

 

Если следовать логике суда, то тогда должны были бы и второй участок тоже в собственность передать.

Ну, туманно. Впрочем, у истца, на которого перевели права и обязанности по ДКП, второй участок уже в единоличной собственности.

Но суд вообще нихрена не расписал по поводу судьбы участка и оснований передачи в целом.

Думаю, здесь все-таки п.3 статьи 552 ГК о продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу. С переходом к покупателю прав пользования соответствующей частью такого участка

Да, я как раз об этом и говорю. Если исходить из того, что преимущественное право истца на покупку нарушено, то только в отношение 1/2 доли на дом, в отношении ЗУ должны действовать общие правила. Перевод прав на ЗУ по 250-ой ГК неверен. У него иной собственник. Вопросы кроются в деталях. В какой момент времени истец имеет право претендовать на ЗУ/его часть?

 

1) В момент вступления в силу решения суда о переводе прав на 1/2 дома? Тогда в данном процессе невозможно решить судьбу участка, а только удовлетворить требования в части 1/2, но это нарушило бы принцип единства судьбы ЗУ и прочно связанных с ним объектов. Хотя с другой стороны по аналогии с возникновением права аренды на ЗУ. Суд удовлетворяет иск только в части 1/2 права на долю в доме. После вступления в силу решения суда Покупатель обращается с иском о разделе ЗУ или выделе доли, но её нужно тогда выделять в натуре именно в части, необходимой для использования части дома. С этим вариантом тесно связан момент, что в доме есть самостоятельные объекты кадучёта - квартиры №1 и №2, сособственники пользуются каждый своей, то есть порядок пользования долями исторически сложился, в суд никто не обращался, а значит согласны.

 

2) В момент когда суд установил факт нарушения преимущественного права на 1/2 долю и требуется на неё перевести права и обязанности по ДКП, а, соответственно, разрешить судьбу ЗУ/части? Как? Суд не выйдет за пределы исковых требований, а истец требует весь ЗУ. Но, ИМХО, оснований для этого нет. Тогда отказ в иске в целом, тк передать права на 1/2 в доме нельзя без ЗУ/части. Будет ли обоснован такой отказ в переводе прав на 1/2 долю в доме, если истец сам не захотел уточнить требования после постановки судом вопроса о разделе ЗУ на обсуждение? А почему бы и нет?

Сообщение отредактировал X-File: 02 April 2026 - 12:15

[X-File]

Еще мне не даёт покоя сам ДКП, заключенный родственниками в отношении ЗУ и 1/2 доли, в предмет которого не вошёл гараж - капитальный объект, который ранее в 90-х годах входил в предмет договора отдельно. В силу ст.69 закона 218-ФЗ  права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Продавец получил права на ЗУ и 1/2 долю в доме в порядке наследования. Что получается, нотариус накосячил? Неверно определил наследственное имущество? Должен ли был нотариус в отсутствие в ЕГРН записи о регистрации прав на гараж, а также того, что объект не поставлен на кадучёт, только на основании правоустанавливающего документа и указанной нормы права включить гараж в состав наследства и указать в свидетельстве? Представляется, что нет. Полагаю, что должен был приостановить выдачу и посоветовать обратиться в суд за признанием права в данной части или обратиться в Росреестр в заявительном порядке, а потом уж в суд, если будет отказ. С другой стороны, чем он он в Росреестре будет подтверждать свои права на ЗУ? Выходит только суд и основания - права наследника на ЗУ, возникшие с момента открытия наследства?

Если так, то что получается, ДКП, по которому суд перевел права на истца ничтожен (ст.166, ч2 ст.168 ГК РФ), поскольку не переданы все объекты собственности на ЗУ вместе с ним? Кому выступать истцом по данному иску? Моему клиенту покупателю-ответчику? Так он уже не сторона ДКП и не собственник ЗУ и 1/2 в праве на дом. Какое его право будет восстановлено как третьего лица? Сомнительно. Продавцу? Какой его материально правовой интерес в иске? Какое право будет восстановлено? Ну, разве что денежный, тк не определена цена за гараж, он не получил за него деньги.

Прошу по этому моменту тоже высказать свои соображения, коллеги.

Сообщение отредактировал X-File: 31 March 2026 - 14:18

[Mex@]

Вот этот момент также интересует:

На кадастровом учёте стоит как сам дом, так и квартиры №1 и №2.  Почему не прекратили право долевой собственности и не признали самостоятельными объектами права квартиры

Что там с правами в ЕГРН? Если задвоение, то это фактическая реестровая ошибка и еще одно основание завернуть в первую инстанцию для привлечения Росреестра

[X-File]

Что там с правами в ЕГРН?

Ещё раз. На дом 1/2 доля у каждого, на квартиры не регистрировались, хотя стоят на кадучёте, на ЗУ - единоличная собственность у каждого на свой, на гараж на ЗУ моего клиента - парва не регистрировались с 90-х годов, на кад.учёте не стоит.

 

Если задвоение, то это фактическая реестровая ошибка и еще одно основание завернуть в первую инстанцию для привлечения Росреестра

 

Нет задвоения прав. Росреестр был привлечён к участию в деле, но ни у кого по данным моментам вопросов не возникло.

[X-File]

Я подумал, а зачем сносить свидетельство о праве на наследство на участок и 1/2 долю в праве на дом, тем более, как сейчас я выяснил, выдавались два свидетельства на каждый объект. Направить нотариусу по месту открытия наследства заявление о выдаче свидетельства на гараж. Откажет - в суд с иском о признании права на гараж и признании ДКП между родственниками недействительным в силу ничтожности. Или разбить на два отдельных иска. Оспаривать отказ нотариуса не вижу смысла, всё равно будет не особое производство, тк спор о праве. А вдруг выдаст? Показать письмо Росреестра от 27.11.2017 N 14-13778/17

Впрочем, это всё не отменяет кассацию и необходимость донести мысль о нарушении норм материального права при передаче прав на весь ЗУ.

Сообщение отредактировал X-File: 01 April 2026 - 00:57

[Mex@]

Гараж можно попробовать по "Гаражной амнистии" провести, всяко проще будет, чем судиться.

А по дому получается интересная картина: Двухквартирным коттеджем "А" и "Б" владеют на праве долевой собственности, а помещениями в нем - по фактически сложившемуся порядку пользования.

[X-File]

Гараж можно попробовать по "Гаражной амнистии" провести, всяко проще будет, чем судиться.

А по дому получается интересная картина: Двухквартирным коттеджем "А" и "Б" владеют на праве долевой собственности, а помещениями в нем - по фактически сложившемуся порядку пользования.

именно так. Право каждого на 1/2 долю зарегено, на квартиры - нет. При этом квартира истца меньше квартиры ответчика. А земля под каждой частью дома - в единоличной.

Гараж можно попробовать по "Гаражной амнистии" провести, всяко проще будет, чем судиться.

Не получится, думаю. Право собственности на ЗУ уже другому лицу принадлежит.

Mex@, что по поводу перевода судом прав по ДКП на ЗУ в целом думаете? 

[Mex@]

Однозначно, выход за пределы исковых требований. Нарушение действия норм о преимущественном праве только в отношении долевой собственности.

[X-File]

Однозначно, выход за пределы исковых требований.

Ну, собственно, суд не выходил, истец требовал перевести права и в отношении 1/2 доли в доме, и в отношении ЗУ.

 

Нарушение действия норм о преимущественном праве только в отношении долевой собственности.

Это вообщем. Я сам понимаю. А в частности? Вы считаете, в отношении ЗУ вообще должно быть отказано в переводе прав по ДКП? Или выделена часть?

[Mex@]

Mex@ сказал(а) 01 Апр 2026 - 13:22: Однозначно, выход за пределы исковых требований. Ну, собственно, суд не выходил, истец требовал перевести права и в отношении 1/2 доли в доме, и в отношении ЗУ.   Mex@ сказал(а) 01 Апр 2026 - 13:22: Нарушение действия норм о преимущественном праве только в отношении долевой собственности. Это вообщем. Я сам понимаю. А в частности? Вы считаете, в отношении ЗУ вообще должно быть отказано в переводе прав по ДКП? Или выделена часть?

Поэтому и выход за пределы. Истец просил перевести на него 100% долю в праве на ЗУ, а суд перевел часть права. Это невозможно обосновать необходимостью удовлетворить иск в части. Значит суд д.б. отказывать.

А по сути, вопрос довольно интересный, особенно в ретроспективе. Когда в 90-х началась приватизация приусадебных участков, нормативного регулирования общего имущества МКД не было. Свидетельства на землю в 2-хквартирных коттеджах выдавались на каждую квартиру. Под МКД земля вообще не приватизировалась. С развитием частно-правовых отношений в жилищной сфере (кондоминиумы, ТСЖ, объединения собственников жилья и т.п.) вектор поменялся и появилось толкование. что такие свидетельства, подтверждают лишь долю в праве на общедолевой участок под коттеджем.

С появлением понятия "Сблокированная застройка" вектор снова резко развернулся.

Я предложил бы суду понимать эту ситуацию, как соглашение собственников ЗУ о расположении на их участках общего жилого дома, определившее пределы пользования каждого соседним земельным участком. В таком случае, покупателю доли в доме будут всегда переходить только права пользования соответствующей частью соседнего участка, и не более того.

[X-File]

Истец просил перевести на него 100% долю в праве на ЗУ, а суд перевел часть права.

Суд перевёл права на весь ЗУ ответчика.

[Mex@]

Теперь понятно, Сперва смутила эта часть вопроса:

Или выделена часть?

[X-File]

Теперь понятно, Сперва смутила эта часть вопроса:

кроме довода о выходе суда за пределы заявленных требований, позиция по вопросу изменилась? Имелись основания у суда перевести вслед за 1/2 долей в праве на дом и право на весь ЗУ ответчика, который у него в единоличной собственности?

Сообщение отредактировал X-File: 02 April 2026 - 15:31

[Денежка]

Да, думал про неё, но в чем проблема выделить часть участка?

Там про случаи, когда в натуре неможно выделить часть здания. Если бы продавались квартиры, то как раз подходящий случай. 

И там же (абз. 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ) есть норма под Ваш случай:

 

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

 

С учётом предыдущего абзаца

 

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

можно считать, что продажа целого участка без гаражей ничтожна.

 

Конечно, надо было собственнику большого участка разделить участки и продать их двумя договорами, ДКП доли в праве ОДС на здание и одного участка, и ДКП второго участка с гаражами.

Но раз уж так не сделали, то лучше бы ссылаться на эти нормы и утверждать, что ДКП по продаже доли в праве ОДС на здание и целого участка ничтожен в части продажи целого участка (для этого решение суда не требуется), что вместе с долей в праве ОДС на здание должна быть отчуждена доля в праве ОДС на участок под зданием и гаражами, и эти права и нужно переводить на другого покупателя. А продавец должен остаться со своей долей в првае ОДС на участок и с собственностью на гаражи.

[X-File]

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

 

И там же (абз. 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ) есть норма под Ваш случай:

Ну, норма совершенно логична - доля в здании+доля в зу. Но как быть, если доля в ЗУ не выделена?

 

Конечно, надо было собственнику большого участка разделить участки и продать их двумя договорами, ДКП доли в праве ОДС на здание и одного участка, и ДКП второго участка с гаражами.

Да, это понятно. Много чего можно было сделать и в ходе рассмотрения дела, но сейчас об этом поздно говорить. Есть судакт и он вступил в силу.

Задача - его снести.

Сообщение отредактировал X-File: 02 April 2026 - 22:13

[Денежка]

Но как быть, если доля в ЗУ не выделена?

Долю в праве ОДС на ЗУ не нужно выделять. Это просто дробная цифра. 

Был один собственник ЗУ. После продажи доли в праве ОДС на здание будет два участника ОДС на ЗУ - продавец и покупатель. Размер долей можно определить пропорционально площади ЗУ и здания. Если на участке площадью 1000 кв.м стоит часть здания площадью 100 кв.м, то продавец доли в праве ОДС на здание (и единоличный собственник участка) может покупателю передать долю в размере 1/10 в праве ОДС на участок, а у продавца останется доля в размере 9/10 в праве ОДС на участок.

 

В некотором смысле собственнику целого принадлежит доля в размере 100/100 в праве ОДС на это целое. Такое до сих пор встречается, когда участок по долям скупался одним лицом, в ЕГРН записи так и висят, что участок в ОДС, одному лицу принадлежат доли в праве в размере 1/10, 5/10 и 4/10, и будут так висеть, пока это лицо заявление не подаст, чтобы ОДС заменили на единоличную собственность.

Сообщение отредактировал Денежка: 02 April 2026 - 22:27

[X-File]

как это суждение

Долю в праве ОДС на ЗУ не нужно выделять.

соотносится с этим?

 

Был один собственник ЗУ. После продажи доли в праве ОДС на здание будет два участника ОДС на ЗУ - продавец и покупатель. Размер долей можно определить пропорционально площади ЗУ и здания.

На чём основан такой вывод? В силу чего возникнет ОДС на ЗУ? И когда? В момент регистрации прав покупателя на долю в здании=доме (в моём случае)? Росреестр по-вашему без заявлений об изменении режима собственности на ЗУ должен был это сделать? Или потребовать такие заявления, а если их нет, то отказать в регистрации перехода прав на ОДВ в здании? Или вы полагаете, что изначально продавец должен был в ДКП сам определить долю под домом и указать её в качестве одного из объектов купли продажи, не смотря на то, что в ЕГРН запись о праве на ЗУ в целом?

На мой взгляд, это невозможно.

 

Если на участке площадью 1000 кв.м стоит часть здания площадью 100 кв.м, то продавец доли в праве ОДС на здание (и единоличный собственник участка) может покупателю передать долю в размере 1/10 в праве ОДС на участок, а у продавца останется доля в размере 9/10 в праве ОДС на участок.

арифметика не представляет сложности. 

Хотя в моём случае и тут моменты. У истца и ответчика по 1/2 доле в доме 50 кв.м. Считать, что на ЗУ ответчика часть дома в 25 кв.м. или по факту сложившегося пользования квартирой №2 в 27 кв.м.?

Сообщение отредактировал X-File: 02 April 2026 - 22:31

[Денежка]

В силу чего возникнет ОДС на ЗУ?

 

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

 

 

Или вы полагаете, что изначально продавец должен был в ДКП сам определить долю под домом и указать её в качестве одного из объектов купли продажи, не смотря на то, что в ЕГРН запись о праве на ЗУ в целом?

Вообще-то обычно именно так и делается. Единоличный собственник вправе продать любую долю в праве ОДС на имущество.

 

И когда?

 

В момент регистрации прав покупателя на долю в здании=доме (в моём случае)? Росреестр по-вашему без заявлений об изменении режима собственности на ЗУ должен был это сделать?

В Вашем случае продавец уже продал весь участок целиком. Мог участок разделить, мог долю в праве ОДС на участок продать. Но он ничего из этого не сделал. У Росреестра, который о существовании гаражей не знал, выбора нет, регистрирует переход права на оба объекта. Если бы в ЕГРН были записи о гаражах, то Росреестр отказал бы в регистрации перехода права на ЗУ по такому ДКП (без упоминания гаражей). У суда выбор есть, потому что Вы ему объясняете ситуацию, но тоже не велик, либо переводить все права и обязанности из ДКП, включая и право на покупку всего участка, с чем Вы не согласны; либо прислушаться к Вашим возражениям и ст. 35 ЗК, и размер доли в ОДС на участок определить. Ну т.е. кассация по-хорошему должна вернуть дело на новое рассмотрение. 

 

Хотя в моём случае и тут моменты. У истца и ответчика по 1/2 доле в доме 50 кв.м. Считать, что на ЗУ ответчика часть дома в 25 кв.м. или по факту сложившегося пользования квартирой №2 в 27 кв.м.?

Этот "фактически сложившийся порядок" надо соглашением закреплять или в суде устанавливать. Сейчас по документам каждый из двух собственников дома имеет долю в размере 1/2 в праве ОДС и на весь дом, и на каждую из квартир в этом доме. Поэтому, как я ранее говорил, владелец доли в размере 1/2 в праве ОДС на дом является собственником всего дома, и у него должны быть права на земельный участок под всем домом, в Вашем случае - право и на один, и на второй участок. 

 

У Вас действительно сложная ситуация, у меня квалификации не хватает определить, как 100% правильно. И суд тоже в замешательстве. Может, Вам вообще надо признавать ДКП ничтожным целиком, потому что в этом ДКП участок продаётся без гаражей, тогда и переводить ничего не надо, ничтожный ДКП же.

Мне видится, что определить долю в праве ОДС на участок будет правильнее всего, тогда и собственник гаражей останется собственником земли, и переведённый покупатель доли в праве ОДС на дом тоже будет собственником земли, и кадастровые работы не нужны, и всё соответствует ЗК и ГК - от собственника дома и участка доля в размере 1/2 в праве ОДС на дом перешла вместе в долей в размере х/у в праве ОДС на участок, принцип единства судьбы участка и здания соблюдён и для дома, и для гаражей. А разделять участки уже потом можно.

Сообщение отредактировал Денежка: 03 April 2026 - 00:16

[X-File]

Единоличный собственник вправе продать любую долю в праве ОДС на имущество.

не спорю, но ОДС на объект сначала должна возникнуть и быть зарегистрирована в ЕГРН.

 

У Росреестра, который о существовании гаражей не знал, выбора нет, регистрирует переход права на оба объекта.

Ну, данные БТИ ему должны были поступить и о надворных постройках, и о гараже, вместе с данными по квартирам №1 и №2. Их же поставил на кадучёт Росреестр сам, получив сведения из БТИ. Но почему-то не поставил надворные постройки и гараж, которые обладают признаками недвижимости, а они есть - бутовые фундаменты у гаража и бани, стены и кирпича и бревен соответственно.

Если бы в ЕГРН были записи о гаражах, то Росреестр отказал бы в регистрации перехода права на ЗУ по такому ДКП (без упоминания гаражей).

соглашусь. 

либо прислушаться к Вашим возражениям и ст. 35 ЗК, и размер доли в ОДС на участок определить. Ну т.е. кассация по-хорошему должна вернуть дело на новое рассмотрение. 

к чему и веду. И в апелляции всё-таки доказать ничтожность ДКП между родственниками в силу того, что не все объекты недвижимости были проданы с ЗУ.

Этот "фактически сложившийся порядок" надо соглашением закреплять или в суде устанавливать.

всё так. Но отрицать исторически сложившийся порядок пользования вряд ли можно, хоть он и не оформлен в письменном виде, тк много злоупотреблений будет. 

 

Сейчас по документам каждый из двух собственников дома имеет долю в размере 1/2 в праве ОДС и на весь дом, и на каждую из квартир в этом доме.

По-вашему, если один собственник войдет в квартиру другого не будет состава незаконного проникновения в жилище? Он же собственник 1/2 доли, а порядок пользования судом не закреплён. Письменного соглашения между сторонами также нет. 

У Вас действительно сложная ситуация, у меня квалификации не хватает определить, как 100% правильно. И суд тоже в замешательстве. Может, Вам вообще надо признавать ДКП ничтожным целиком, потому что в этом ДКП участок продаётся без гаражей, тогда и переводить ничего не надо, ничтожный ДКП же.

Именно так я и планирую сделать. Хотел услышать конструктивную критику или подтверждение от коллег.

Мне видится, что определить долю в праве ОДС на участок будет правильнее всего, тогда и собственник гаражей останется собственником земли, и переведённый покупатель доли в праве ОДС на дом тоже будет собственником земли, и кадастровые работы не нужны, и всё соответствует ЗК и ГК - от собственника дома и участка доля в размере 1/2 в праве ОДС на дом перешла вместе в долей в размере х/у в праве ОДС на участок, принцип единства судьбы участка и здания соблюдён и для дома, и для гаражей. А разделять участки уже потом можно.

Если я верну на новое рассмотрение, докажу ничтожность ДКП, погашу записи о новом собственнике на долю моего клиента, верну всё "на круги своя", то, на мой взгляд, будет правильнее признать дом домом блокированной застройки, проведя экспертизу (по факту так и есть), выделить блок №1 и блок №2 в собственность каждому и прекратить право ОДС на дом. Гараж в собственности моей стороны. Вопрос останется с надворными постройками, на них по древнему договору ОДС по 1/2-ой. Скорее всего, прекращать также ОДС и через компенсацию решать второму собственнику.  Но это всё потом, сейчас нужно кассацию убедить в косяках апелляции. А кассация любит краткость, лаконичность и обоснованность. 

Сообщение отредактировал X-File: 03 April 2026 - 17:31

[Денежка]

X-File,
"ОДС на объект сначала должна возникнуть и быть зарегистрирована в ЕГРН."
Да нет же. Тут у Вас ошибка в рассуждениях. Вот я единоличный собственник квартиры, в ЕГР запись "собственность", могу в любой момент отчудить кому угодно долю в праве ОДС на квартиру, и нам выдадут выписки, где уже будет написано "ОДС". Мне не надо предварительно оформлять ОДС в ЕГРН, более того, это невозможно, пока я единственный собственник.

"По-вашему, если один собственник войдет в квартиру другого не будет состава незаконного проникновения в жилище? Он же собственник 1/2 доли, а порядок пользования судом не закреплён. Письменного соглашения между сторонами также нет."
Собственность и состав сильно разные отрасли. Состав будет и при входе в жилище не собственника. И при входе собственника вопреки воле нанимателя.
А так да, новый собственник доли в размере 1/2 на дом может инициировать беседу с другим совладельцем о том, что они могут оба пользоваться обеими "квартирами".

"Вопрос останется с надворными постройками, на них по древнему договору ОДС по 1/2-ой."
Это вполне возможно движимое имущество, уложенные в виде кубиков стройматериалы, которое вполне может тоже находиться в ОДС.

"бутовые фундаменты"
Это отдельный вопрос. Чем бутовый фундамент отличается от находящихся в почве камней? Для определения капитальности/некапитальности надо экспертизу заказывать. Не каждая бетонная плита фундаментом считается, надо уровень заглублённости оценивать и нормативы региона, может, это просто улучшение участка, может, движимость.

[X-File]

Да нет же. Тут у Вас ошибка в рассуждениях. Вот я единоличный собственник квартиры, в ЕГР запись "собственность", могу в любой момент отчудить кому угодно долю в праве ОДС на квартиру, и нам выдадут выписки, где уже будет написано "ОДС". Мне не надо предварительно оформлять ОДС в ЕГРН, более того, это невозможно, пока я единственный собственник.

В итоге соглашусь. Тупанул на ровном месте. Неделя тяжёлая выдалась.

Однако, если размышлять далее, то ДКП между родственниками не будет ничтожен по тому основанию, что продавцом 1/2 доли в доме не выделена соответствующая доля в ЗУ, а продан весь участок. Он имел на это право. Вот апелляция, должна была выделить эту долю, но только в том случае, если бы истец изменил свои исковые требования в части земельного участка, а не переводить права в целом на участок. Так полагаю.

А если ничтожить ДКП между родственниками, то только из-за гаража и надворных построек.

 

Чем бутовый фундамент отличается от находящихся в почве камней?

Ну, как минимум, тем, что камни, кирпич в бутовом фундаменте упорядочены определённым образом и скреплены раствором.

Но не в этом даже суть, а в том, что перемещение такого объекта без несоразмерного ущерба ему - невозможно.

 

Для определения капитальности/некапитальности надо экспертизу заказывать.

в большинстве случаев да.

Это вполне возможно движимое имущество, уложенные в виде кубиков стройматериалы, которое вполне может тоже находиться в ОДС.

возможно и такое. Здесь уже, судя по виду построек, точно без экспертизы не обойтись. 

Сообщение отредактировал X-File: 03 April 2026 - 23:59

[Денежка]

X-File,
"ДКП между родственниками не будет ничтожен по тому основанию, что продавцом 1/2 доли в доме не выделена соответствующая доля в ЗУ, а продан весь участок. Он имел на это право. Вот апелляция, должна была выделить эту долю, но только в том случае, если бы истец изменил свои исковые требования в части земельного участка, а не переводить права в целом на участок. Так полагаю.

А если ничтожить ДКП между родственниками, то только из-за гаража и надворных построек."

Да, я думаю так)