Сообщений в теме: 76

[esv709]

если в инвест договоре создание целого дома - инвестиционная деятельность, если конкретное помещение или квартира - только ДДУ с соотв.гос.регистр, сущ.условиями и т.д..

Кстати, если заказчик-застройщик, построил здание за счёт средств другого инвестора, зарегистрировав на себя (заказчика-застройщика) право собственности он может перепродать это здание и слить все деньги. В итоге, пока инвестор будет судится-рядится с заказчиком-застройщиком, здание уплывёт навсегда. Пока инвестор будет требовать подписания итогового акта, рег палата вообще не будет знать, что существует какой-то инвестиционный договор, что здание построено за деньги не заказчика-застройщика а за деньги совершенно другого лица (Инвестора). Поэтому инвестору лучше самому становиться застройщиком, иначе риски потери инвестиций очень велики.

[Bastinda]

esv709, это Вы сейчас с кем разговаривали?

[esv709]

esv709, это Вы сейчас с кем разговаривали?

Я немного опоздал по обсуждению, но для меня это просто сейчас актуально. Может кого-нибудь этот вопрос тоже сейчас волнует.

А по Вашему вопросу: если физики в результате капремонта получают 100% помещений, то Инвестор-юр.лицо утрачивает права собственности?
Я бы заключил на Вашем месте предварительный договор купли-продажи с инвесторами-физиками, с оплатой в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного. А в рег палату отнёс бы просто Договор купли-продажи, что бы у регистраторов мозги не закипали, а у Вас что бы не было отказов в регистрации. Если конечно отказ Вам ненужен...

[Bastinda]

esv709, по Вашей теме - когда у нас предметом инвестиций был дом в целом, мы регили два договора долевки. Первый процентов на 50 квартир в доме и через пару месяцев второй на столько же.

А по моей теме - не хотим мы предварительный, ибо хочется дать заем на оплату стоимости и начать получать платежи по нему сразу.

[Канчиль]

Коллеги, а у меня такая тема:
Есть квартира, принадлежащая юр.лицу.
Сейчас это ЮЛ договорилось с ФЛ о следующем: ЮЛ производит перепланировку данной квартиры с целью сделать из нее другую - меньшей площади (куда денется остаток точно не знаю, то ли будет отдельная еще одна квартира, то ли эта часть присоединится к другой соседней квартире этого же ЮЛ. при этом, все согласование остается за ЮЛ, а вот строительные работы производит частично ЮЛ, а частично ФЛ своими силами и за счет собственных средств. По завершении всех работ их результат сдается, в техпаспорт дома вносятся соответствующие изменения и пр. (все делает ЮЛ) и дальше оно передает готовую квартиру и право собственности физику.
Начала я делать предварительный договор купли-продажи, в котором описываю всю схему, а в голову закрадывается подозрение: может, это каким-нибудь договором о совместной инвестиционной деятельности обозвать? Или каким-то иным договором, по которому физик сможет непосредственно свое право собственности зарегистрировать, минуя промежуточную регистрацию на юр.лицо?

[Yuliya-nn]

Добрый день, уважаемые коллеги!
Подскажите пожалуйста, если у кого есть подобная практика.
Вопрос в следующем: Построили многоквартирный дом. застройщиком является физ.лицо. дом построен за счет средств инвестров (физ.лиц)с коими был заключен предв. договор КП. Дом введен в эксплуатацию. Сейчас стал вопрос о рег ПС. Мы подали в рег.палату документы на рег. квартир, которые принадлежат Застройщику, а вместе с ним подали список инвесторов. для того, чтобы сразу свид. о ПС получил конечный собственник (то есть инвесторы физ.лица). Рег.палату наш список инвесторов очень смутил. Вопрос: возможна ли рег.ПС на основании договора инвестирования между физиком-застройщиком и физиком-инвестором?

[Bastinda]

застройщиком является физ.лицо.

а Вы ничего не путаете?

[GellaX]

а Вы ничего не путаете?

что мешает физику быть застройщиком?

[Yuliya-nn]

застройщиком является физ.лицо.

а Вы ничего не путаете?

нет, не путаю. Физик застройщик, потому что он собственник З/У.

застройщиком является физ.лицо.

а Вы ничего не путаете?

нет, не путаю. Физик застройщик, потому что он собственник З/У.

а Заказчик и Генподрядчик - юр.лица. Но впорос был не в этом.

[Sania]

Yuliya-nn, GellaX, считаю, что

Построили многоквартирный дом. застройщиком является физ.лицо. дом построен за счет средств инвестров (физ.лиц)с коими был заключен предв. договор КП.

противоречит п.2 ст.3 Закона

[Bastinda]

GellaX,

что мешает физику быть застройщиком?

то, что дом многоквартирный.
и даже не столько мешает, сколько корявая конструкция получается.

[Yuliya-nn]

GellaX,

что мешает физику быть застройщиком?

то, что дом многоквартирный.
и даже не столько мешает, сколько корявая конструкция получается.

Уважаемый(ая) GellaX!
Вопрос был несколько не в этом. Ну раз уж, вам кажется, что схема застройщик-физик многоквартирного дома, Вам кажется корявой, я спорить не собираюсь, скажу лишь то, что разрешение на строительство было получено, мало того, дом уже введен в эксплуатацию, произведен зачет с городом, и все сопутствующие мероприятия проведены. а СЕЙЧАС!! я прошу подсказать, смогём ли по инвест.дог. с физиками зарегистрировать им ПС в ФРС???

[Bastinda]

смогём ли по инвест.дог. с физиками зарегистрировать им ПС в ФРС???

нет

[Sania]

Yuliya-nn,

смогём ли по инвест.дог. с физиками зарегистрировать им ПС в ФРС???

имхо нет по этой причине

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

А в этом:

разрешение на строительство было получено, мало того, дом уже введен в эксплуатацию, произведен зачет с городом, и все сопутствующие мероприятия проведены.

нет ничего противозаконного

[GellaX]

противоречит п.2 ст.3 Закона

Собственно, вопрос был адресован Bastinda
1) физик может являться застройщиком по смыслу ст. 2 ГрК
2) в вопросе нет сведений о заключении ДДУ в отношении квартир в УЖЕ введенном в эксплуатацию доме. Соответственно, нет ДДУ, нет 214-ФЗ и его требований к застройщику.
Но вот реализовывать квартиры физикам на стадии строительства можно только на основании ДДУ. Аффтар вопроса уже этого не сделал -> инвестконтракт (он же незаключенный ДДУ) не будет основанием возникновения права собственности у физиков -> неосновательное обогащение застройщика. Если-таки надо регить право собственности физиков, то, ИМХО навскидку, регистрация права собственности застройщика -> отчуждение псевдоинвестору.

то, что дом многоквартирный.
и даже не столько мешает, сколько корявая конструкция получается.

для целей строительства без разницы физик он или юрик. Вопрос только в привлечении денежных средств участников долевого строительства на основании ДДУ. Здесь, действительно, стороной ДДУ может быть только юридическое лицо.

Уважаемый(ая) GellaX!
Вопрос был несколько не в этом. Ну раз уж, вам кажется, что схема застройщик-физик многоквартирного дома, Вам кажется корявой

Прежде чем выражать эмоции, прочитайте внимательно процитированные посты. Претензии к схеме не я высказывала.

[Yuliya-nn]

противоречит п.2 ст.3 Закона

Собственно, вопрос был адресован Bastinda
1) физик может являться застройщиком по смыслу ст. 2 ГрК
2) в вопросе нет сведений о заключении ДДУ в отношении квартир в УЖЕ введенном в эксплуатацию доме. Соответственно, нет ДДУ, нет 214-ФЗ и его требований к застройщику.
Но вот реализовывать квартиры физикам на стадии строительства можно только на основании ДДУ. Аффтар вопроса уже этого не сделал -> инвестконтракт (он же незаключенный ДДУ) не будет основанием возникновения права собственности у физиков -> неосновательное обогащение застройщика. Если-таки надо регить право собственности физиков, то, ИМХО навскидку, регистрация права собственности застройщика -> отчуждение псевдоинвестору.

то, что дом многоквартирный.
и даже не столько мешает, сколько корявая конструкция получается.

для целей строительства без разницы физик он или юрик. Вопрос только в привлечении денежных средств участников долевого строительства на основании ДДУ. Здесь, действительно, стороной ДДУ может быть только юридическое лицо.

Уважаемый(ая) GellaX!
Вопрос был несколько не в этом. Ну раз уж, вам кажется, что схема застройщик-физик многоквартирного дома, Вам кажется корявой

Прежде чем выражать эмоции, прочитайте внимательно процитированные посты. Претензии к схеме не я высказывала.

GellaX, извините, я после отправления ответа только разобралась, что не Вам он адресован должен быть.

Понятно, спасибо. Значит, всё же сначала Застройщик рег-ет ПС на себя, а потом только оно переходит к Инвесторам. Чтож, думала, время сэкономить получится (и деньги)...

[GellaX]

Yuliya-nn, может, у Вас еще какие варианты есть, но я их пока не вижу.
Инвестконтракт в данном случае суды рассматривают как незаключенный ДДУ (ввиду отсутствия гос. регистрации). Соответственно и оснований для регистрации права собственности дольщиков не будет. Но застройщик может регить свое право как лицо, создавшее объект, потом распоряжатья им.

Забыла о главном: а 214-ФЗ распространяется? Разрешение на строительство получено до или после? Т.к. если не распространяется, расклад другой.

[Sania]

GellaX, у Автора:

дом построен за счет средств инвестров (физ.лиц)с коими был заключен предв. договор КП.

Это само по себе - нарушение ФЗ-214, при условии (как Вы и сказали) получения РнаС после вступления закона в силу. Так за окнами вроде 2011 год (хотя бывает всякое )

[GellaX]

Sania, как бе никто не отрицает нарушения 214-го (ежели он применяется).

Кстати, вопрос к автору. Какой договор был-таки заключен: инвестиционный или предварительный ДКП? Если 2-е, то странно рассчитывать на регистрацию сразу права собственности инвестора. Сама конструкция предварительного договора предполагает заключение основного.
Ну и поделюсь для общего развития интересной ссылью: http://arbitr.ru/vas/proj/ (проекты постановления от 18.10.10. и 27.06.11.).

Сообщение отредактировал GellaX: 01 July 2011 - 16:42

[Sania]

Ну и поделюсь для общего развития интересной ссылью: http://arbitr.ru/vas/proj/ (проект постановления от 18.10.10.).

по этому проекту на форуме активное обсуждение
НО он неприменим (я думаю, Вы это знаете) к ситуации Yuliya-nn

[GellaX]

Sania, спасибо за ссылку
Для расширения кругозора всегда почитать полезно.

[Bastinda]

1) физик может являться застройщиком по смыслу ст. 2 ГрК
2) в вопросе нет сведений о заключении ДДУ в отношении квартир в УЖЕ введенном в эксплуатацию доме. Соответственно, нет ДДУ, нет 214-ФЗ и его требований к застройщику.

1. согласна. но такой застройщик лишь создает лишние трудности и себе, и инвесторам. поэтому я и считаю образующиеся в итоге схемы корявыми.
2. имхо, тут надо не на 3 статью ссылаться, а на первую, ибо определения - это замечательно, но вот то, что по сути было сделано - это есть предмет регулирования 214-ФЗ, соответственно, уже как минимум одно явное нарушение.

Если-таки надо регить право собственности физиков, то, ИМХО навскидку, регистрация права собственности застройщика -> отчуждение псевдоинвестору.

+1

да, согласна с уточнением даты получения разрешения.

[Yuliya-nn]

Разрешение на строительство было получено в 2007г. Но Застройщик - физик, разве имеет место в данном случае 214-ФЗ?

[Sania]

Yuliya-nn, НЕ МОЖЕТ физик привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме (обоснование я уже приводил + ч.2 ст.1 того же закона)

Сообщение отредактировал Sania: 04 July 2011 - 12:04

[GellaX]

Разрешение на строительство было получено в 2007г. Но Застройщик - физик, разве имеет место в данном случае 214-ФЗ?

да
разрешение получено после введения в действие 214-ФЗ + отношения сторон в чистом виде предмет регулирования 214-ФЗ