Нужны советы, комрады.
Заранее извиняюсь за простынь, но кратко не получится.
Фабула дела. Два смежных участка в единоличной собственности двух граждан - А и Б, у каждого свой. Дом стоит на смежной границе, находится в долевой собственности А и Б. Разные входы. Свои печи, свой подвал, вводы электричества и тд. Общий только чердак. По сути, дом блокированной застройки. На кадастровом учёте стоит как сам дом, так и квартиры №1 и №2. Почему не прекратили право долевой собственности и не признали самостоятельными объектами права квартиры - история умалчивает.
Б решает продать ЗУ своему родственнику - В, ну и 1/2 долю в праве на дом, а как же без него. Ну, дом стар и плох. К слову, А вообще своей частью не пользуется, интерес в земле. Есть надворные постройки - сарай и гараж. На кадучёте не стоят, права не зарегистрированы. Кстати, в древние времена гараж выступал отдельным объектом купли-продажи по ДКП, наряду с ЗУ и 1/2 долей в праве на дом. По сути, ДКП между Б и В = дарение, передачи денег не было, да и не собирались. Побоялись налога с дарения, не близкий родственник.
Б направляет уведомление А о продаже, оно возвращается по истечение срока хранения. Б заключает ДКП с В, удостоверяют его у нотариуса.
В - решает отремонтировать свою часть, вьезжает в неё, открыто пользуется, создаёт неотделимые улучшения (ремонтирует), осваивает участок.
А год ходит вокруг, да около, устно предлагает купить, В отказывается.
Через год иск о переводе прав, дескать узнал недавно, хотел какие-то кадастровые работы сделать, заказал выписку из ЕГРН и узнал, что доля перешла к В на основании возмездного договора. Бред? Бред! Ничто не мешало сразу заказать выписку из ЕГРН, да хоть в Госуслугах заказать онлайн-выписку и узнать - кто и на основании чего сособственник. Это к слову о разумной степени заботливости и осмотрительности, а также добросовестности. Но ни у кого такой мысли не возникло. Равно, как и по поводу того, чтоб ответчикам признать, что ДКП притворная сделка, прикрывала дарение. И всё!
Первая инстанция - отказ, мотивировка - А уведомлён, не воспользовался правом, срок не пропустил.
Апелляция - отказ, но мотивировка изменена. А не уведомлён, тк извещение не получено по обстоятельствам, не зависящим от него. Почта России не может доказать, что извещение ф-22 было доставлено А. Однако истцом пропущен 3-х месячный срок.
Кассация - вернула в апелляцию, тк она вышла за пределы доводов апелляционной жалобы, оспаривался лишь факт надлежащего извещения о продаже.
Апелляция на втором круге - иск удовлетворён. А - не извещён, срок не пропустил.
Апелляция перевела права и обязанности, как на 1/2 долю в праве на дом, так и на участок в единоличной собственности.
Вот с этим у меня основной вопрос. А не накосячила ли коллегия? Я на стороне В, с кассации.
Да, один из основных принципов земельного законодательства - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, которые следуют судьбе участков (п.5 ст.1 ЗК РФ).
Статья 35 ЗК РФ (ч.4) также указывает на то, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Но из ст.ст.273, 552 ГК РФ следует, что при отчуждении недвижимости, к покупателю передаётся право собственности на ЗУ, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом, то есть не на весь ЗУ. Он может быть и 10 соток, и 1 га и 100га.
Так не должно ли было в рамках дела определять ту часть ЗУ, которая необходима для использования недвижимости, для чего назначать землеустроительную экспертизу? Но, тут возникает вопрос с тем, кто будет ставить на кад.учёт два новых ЗУ и регистрировать право, если покупателю это не нужно, к примеру? В принудительном порядке? Уточнять требования или обращаться параллельно с иском, а этот приостанавливать? Но тогда, получается изменяются объекты по ДКП и уже не переведёшь права? С другой стороны, ведь право преимущественной покупки существует исключительно в отношении объекта долевой собственности, но никак не ЗУ, который в единоличной.
И картину можно представить иным образом. В заключал сделку, по которой интерес представлял только ЗУ, а 1/2 в праве на дом шла "в нагрузку" в силу закона (см.выше), иначе никак.
Практику лопатил, ничего не нашёл. Прошу высказать мнения по вопросу ЗУ и способам выхода из ситуации. Если была практика - просьба подлелится.
Сообщение отредактировал X-File: 29 March 2026 - 23:34
