Сообщений в теме: 104

[Тамара Павна]

Добрый день! У нас возникла следующая ситуация:

 

Между физическим лицом (Покупатель) и ООО (Продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения 283,7 кв.м., выделенного из нежилого помещения площадью 3034,3 кв.м.)

На момент заключения договора купли-продажи вышеуказанное недвижимое имущество (помещение 3034,3 кв.м. частью которого является 283,7 кв.м.) было обременено правами третьих лиц - ипотека Акционерного коммерческого банка по договору ипотеки, заключенному между Банком и ООО «______» (Продавцом).

При заключении вышеуказанного договора купли-продажи недвижимого имущества, одним из главных условий, выдвинутых со стороны (физического лица) Покупателя, было условие о снятии обременения на нежилое помещение.

В связи с этим ООО «____» (Продавец) получил от Банка письмо в соответствии с которым Банк указывает, что он дает согласие на сделку купли-продажи по цене не ниже 4,4 млн.рублей с учетом НДС, и указывает  что вывод из под залога данного нежилого помещения (нежилого помещения 283,7 кв.) возможен, по результатам погашения соответствующей части ссудной задолженности при условии достаточности  обеспечения для покрытия ссудной задолженности в полном объеме по кредитному договору, а также в случае возможности идентификации оставшегося предмета залога в соответствии с действующим законодательством.

После ознакомления с письмом физического лицо (Покупатель) соглашается на заключение договора купли-продажи.

Со стороны физического лица (Покупателя) денежные средства перечислены Продавцу. В свою очередь, со стороны Продавца денежные средства перечислены Банку.

На момент заключения договора купли-продажи обеспечения для покрытия ссудной задолженности в полном объеме по кредитному договору достаточно.

             Оставшийся предмет залога индивидуализирован.

            Т.е. все условия письма по снятию обременения Банка выполнены .

            ООО (Продавец») Обратился в Банк  для предоставления документов на снятие обременения однако Банк обременение снимать отказался.

На данный момент ООО (Продавец) находится в стадии банкротства (конкурсное производство)

ВОПРОС: КАКИМ ОБРАЗОМ ФИЗИЧЕСКОМУ ЛИЦУ СНЯТЬ ОБРЕМЕНЕНИЕ С ПОМЕЩЕНИЯ.

 

Подаем иск от физического лица (Покупателя) о признании обременения отсутствующим.

 

В порядке пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

 

Обосновываем свою позицию следующим образом:

 

Также в силу части 2 ст. 353 ГК РФ, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

 

Таким образом, любой из залогодателей вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, уплатив залогодержателю сумму, покрывающую обеспеченные залогом требования.

Письмом   БАНК сообщает, что вывод из залога вышеуказанного помещения возможен при цене продажи не ниже 4,4 млн.рублей с учетом НДС, погашения соответствующей части ссудной задолженности при условии достаточности  обеспечения для покрытия ссудной задолженности в полном объеме по кредитному договору, а также в случае возможности идентификации оставшегося предмета залога в соответствии с действующим законодательством.

 

Таким образом,  письмом БАНК установил сумму задолженности, уплата которых, ведет к снятию залога, и тем самым оплаты требования, обеспеченного данной частью залогового имущества.

 

Статьей 352 Гражданского кодекса РФ установлены основания прекращения залога, одним из который является прекращение залога в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства (пп.1 ч.1 ст. 352 ГК РФ)

 

Хотелось бы узнать Ваше мнение по этому вопросу, может пойти как то по другому?

[bor.tat]

Тамара Павна сказал(а) 18 Июн 2015 - 06:46:

может пойти как то по другому?[/size]

зачем?
Ваш случай, что называется, - "классика жанра" абз. 4 п. 52, абз. 1 п. 53 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.В силу п. 1 ч.1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Странно только, что банк на это пошел. Чем банк мотивирует отказ?
P.S. Это к Вашему вопросу в теме не относится, - просто интересно.

Сообщение отредактировал bor.tat: 18 June 2015 - 16:17

[Тамара Павна]

Банк говорит, что обременение будет снято после погашения ООО (продавцом) всей задолженности, а ооо (продавец) сейчас в стадии банкротства, т.е. по договору ипотеки свою обязательства не выполняет. Сейчас банк уже вышел на физическое лицо (встречные исковые требования) об обращении взыскания на имущество.

 

сейчас решили решили пойти путем ссылки на договор ипотеки.

 

в договоре указана залоговая стоимость всего помещения 3034,3 кв.м., мы устанавливаем залоговую стоимость 1 кв.м. этого помещения и умножаем на 283,7 кв.м. и узнаем залоговую стоимость помещения по договору. В связи с тем что в банк денежные средства от физ. лица перечислены говорим о том, что требования, обеспеченные залогом имущества, перешедшему физическому лицу, погашены им полностью.

 

По поводу письма банка о возможности вывода из залога, суд сказал, что они же написали вам что "возможен вывод из под залога", и что слово "возможен" не накладывает на банк каких либо обязательств по снятию обременения. Когда мы говорим, что сумма по письму полностью оплачена, суд прямо в заседании  сказал, " но все обязательство же не исполнено". Сейчас отложились и вот думаем что будем писать по цифрам из договора.

 

Так самое смешное, что когда продавец (ООО) получало ипотеку, там несколько миллионов, необходимо было предоставить бизнес план, так как у продавца (ООО) его не было, бизнес план неофициально составлялся самим банком. 

[bor.tat]

Тамара Павна сказал(а) 19 Июн 2015 - 07:28:

Банк говорит, что обременение будет снято после погашения ООО (продавцом) всей задолженности,

???

Тамара Павна сказал(а) 18 Июн 2015 - 06:46:

Продавец) получил от Банка письмо в соответствии с которым Банк указывает, что он дает согласие на сделку купли-продажи по цене не ниже 4,4 млн.рублей с учетом НДС, и указывает  что вывод из под залога данного нежилого помещения (нежилого помещения 283,7 кв.) возможен, по результатам погашения соответствующей части ссудной задолженности при условии достаточности  обеспечения для покрытия ссудной задолженности в полном объеме по кредитному договору, а также в случае возможности идентификации оставшегося предмета залога в соответствии с действующим законодательством.

и

Тамара Павна сказал(а) 18 Июн 2015 - 06:46:

Со стороны физического лица (Покупателя) денежные средства перечислены Продавцу. В свою очередь, со стороны Продавца денежные средства перечислены Банку.
На момент заключения договора купли-продажи обеспечения для покрытия ссудной задолженности в полном объеме по кредитному договору достаточно. Оставшийся предмет залога индивидуализирован. Т.е. все условия письма по снятию обременения Банка выполнены .

подробнее пояснить можете?
Из Вашего второго поста получается, что я не правильно Вас поняла.

[кум Тыква]

по стилю изложения материала рискну предположить, что предметом купли-продажи была таки доля в праве на помещение, а не помещение ))

Тамара Павна, поелику вы не озаботились перед покупкой помещения хотя бы изменением условий договора о залоге на предмет ограничения обеспеченных обязательств ценой купляемой части, то отвечать неосмотрительно приобретенным имуществом по обязательствам банкрота таки придется.

[Тамара Павна]

кум Тыква сказал(а) 19 Июн 2015 - 12:17:

по стилю изложения материала рискну предположить, что предметом купли-продажи была таки доля в праве на помещение, а не помещение ))

 

нет, предметом купли-продажи было именно нежилое помещение (не доля) которое является частью помещения 3034,3 кв.м. С согласия Банка был произведен раздел объекта недвижимости.

[Тамара Павна]

bor.tat сказал(а) 19 Июн 2015 - 11:44:

подробнее пояснить можете?Из Вашего второго поста получается, что я не правильно Вас поняла

 

Получается Продавец (ООО) перечислил банку денежные средства поступившие от физ.лица по договору купли-продажи, но этих денег не недостаточно для полного погашения обязательств Продавца перед Банком. И поэтому Банк говорит, что обременение с части помещения будет снято только когда Продавец (ООО) оплатить все обязательство, но Продавец уже это точно не сделает.

 

получается мы вышли с иском к банку о снятии обременения как раз ссылались на Постановление Пленума 10,22., банк сейчас вышел к нам со встречным иском об обращении взыскания на заложенное имущество

[bor.tat]

Тамара Павна сказал(а) 19 Июн 2015 - 13:07:

предметом купли-продажи было именно нежилое помещение (не доля) которое является частью помещения 3034,3 кв.м.

.

Тамара Павна сказал(а) 19 Июн 2015 - 13:07:

С согласия Банка был произведен раздел объекта недвижимости.

Вы о деле про 117 косяков слышали?

Тамара Павна сказал(а) 19 Июн 2015 - 13:23:

мы вышли с иском к банку о снятии обременения как раз ссылались на Постановление Пленума 10,22.,

не поможет Вам это. Предмет залога - объект, а не его части и обременение наложено на объект, - п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, предусмотренном в 221 - ФЗ. Из Вашего первого поста не понятно было, что на самом деле случилось, поэтому я ответила Вам так, как ответила.

Тамара Павна сказал(а) 19 Июн 2015 - 13:23:

банк сейчас вышел к нам со встречным иском об обращении взыскания на заложенное имущество

п. 2 ст. 340 ГК, п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке посмотрите. Скажите, а сделку по купле-продаже Вы сопровождали?

[Тамара Павна]

нет, сделку я не сопровождала. 

[Ludmila]

Исходя из имеющихся в теме условий, ответ может быть только один:

 

кум Тыква сказал(а) 19 Июн 2015 - 12:17:

отвечать неосмотрительно приобретенным имуществом по обязательствам банкрота таки придется.

Ровным счётом никаких оснований для прекращения ипотеки тут нет.

 

Тамара Павна сказал(а) 18 Июн 2015 - 06:46:

может пойти как то по другому?

 

Вне всякого сомнения. Но для того, чтобы сказать, по какому пути пойти, нужно нормальное описание сутуации, которого в теме нет. Значит, нужно либо смотреть всю документацию, либо задавать автору кучу наводящих вопросов. Будет нормальное описание ситуации - будет что обсуждать. А по имеющимся недостаточным условиям можно сказать одно: сейчас выбранный способ действий направлен на защиту интересов в первую очередь банка и во вторую очередь продавца и наносит максимальный ущерб покупателю.

 

Тамара Павна сказал(а) 19 Июн 2015 - 07:28:

Так самое смешное, что когда продавец (ООО) получало ипотеку,

"Ипотеку получал" банк. Залогодатель "получить ипотеку" никак не может.

[Ludmila]

bor.tat, Тань, это не имеет к делу отношения. Там должно быть отказано по другим основаниям.

[Ростов-на-Дону]

перечитал вопрос, заданный вопрос отпал.

Сообщение отредактировал Ростов-на-Дону: 22 June 2015 - 19:27

[Ludmila]

Ростов-на-Дону сказал(а) 22 Июн 2015 - 13:23:

что-то я тут согласия залогодержателя не увидел.

А его и не было, судя по тем формулировкам, которые в теме выложены. Более того: даже если бы согласие было на тех же условиях, но вместо "возможно" было бы "разрешено",  оно бы всё равно не помогло... Вернее, помогло бы только при определённых действиях со стороны покупателя.

А так пока делается всё, чтобы покупатель потерял имущество и не получил денег назад.

[Ростов-на-Дону]

Ludmila сказал(а) 22 Июн 2015 - 13:28:

А его и не было, судя по тем формулировкам, которые в теме выложены.

да нет, вроде есть вот тут:

 

Тамара Павна сказал(а) 18 Июн 2015 - 06:46:

связи с этим ООО «____» (Продавец) получил от Банка письмо в соответствии с которым Банк указывает, что он дает согласие на сделку купли-продажи по цене не ниже 4,4 млн.рублей с учетом НДС, и указывает  что вывод из под залога данного нежилого помещения (нежилого помещения 283,7 кв.) возможен.....

Исходим из того, что Банк согласие дал, однако это не влияет на залог, а только не "порочит" сделку к/п...

Интересно, а можно ли рассматривать данное "возможное"  согласие как офер на изменение договора залога?

[Ludmila]

Ростов-на-Дону сказал(а) 22 Июн 2015 - 13:38:

да нет, вроде есть вот тут:

Это не согласие на вывод из залога.

Ростов-на-Дону сказал(а) 22 Июн 2015 - 13:38:

Интересно, а можно ли рассматривать данное "возможное" согласие как офер на изменение договора залога?

Нет. Никоим образом.

[Ростов-на-Дону]

задублировал сообщение  № 14 после ответа Людмилы.

удалил дубль.

Сообщение отредактировал Ростов-на-Дону: 22 June 2015 - 19:56

[Shador]

Ludmila сказал(а) 22 Июн 2015 - 08:00:

нужно нормальное описание сутуации, которого в теме нет. Значит, нужно либо смотреть всю документацию, либо задавать автору кучу наводящих вопросов. Будет нормальное описание ситуации - будет что обсуждать. А по имеющимся недостаточным условиям можно сказать одно: сейчас выбранный способ действий направлен на защиту интересов в первую очередь банка и во вторую очередь продавца и наносит максимальный ущерб покупателю.

У меня, наверное, плохо с логикой, но я не понимаю, как одновременно с утверждением о недостатке информации для обсуждения можно делать категоричное заявление о последствиях выбранного пути? )))

 

Теперь по существу:

 

ТС, вы ссылаетесь на п. 2 ст. 353 + пп. 1 п. 1 ст. 352.

Но деньги банку в погашение обеспеченного залогом обязательства покупатель не перечислял (он перечислял их продавцу в оплату за имущество), поэтому вряд ли данная связка сработает.

Гораздо интереснее было бы подумать здесь о пп.4 п.1. ст. 352

Скрытый текст

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

Существенно здесь то, что порядок, установленный законом соблюден не был, поскольку не было обращения взыскания на заложенное имущество в судебном или внесудебном порядке, особенностью которых является проведение торгов.

С другой стороны, банк не требовал проведения торгов, а, напротив, дал согласие на продажу имущества по такой цене, как если бы оно не находилось в залоге (это обстоятельство нужно будет подтверждать оценкой), и в итоге получил в результате продажи имущества денежные средства в погашение обязательства, обеспеченного залогом проданного имущества, соразмерные той части обязательства, которое обеспечивалось проданной частью залога (нужно будет обосновать расчетом).

Более того, банк направил покупателю письмо, которое могло быть истолковано (и было истолковано) последним как выражающее согласие банка на прекращение залога в случае продажи имущества, если таковая обеспечивает получение банком д/с от продажи имущества в указанной сумме. При этом, банк, являясь экономически и профессионально значительно более сильной стороной, не мог не понимать, что:

а) его письмо будет расценено как согласие на снятие залога в случае продажи имущества и получения банком средств;

б) для того, чтобы такое согласие имело юридические последствия, необходимо совершение банком иных действий.

Тот факт, что такие действия не были совершены, свидетельствует не об отсутствии согласия (как утверждает банк), а о недобросовестном поведении банка, который, получив, фактически, удовлетворение из стоимости заложенного имущества, теперь требует обращения взыскания на него для повторного получения удовлетворения из стоимости заложенного имущества.

Однако, в соответствии с п.4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В качестве последствий такого поведения статьей 10 ГК РФ установлен отказ в судебной защите.

Следовательно, во встречном иске банка об обращении взыскания на заложенное имущество должно быть отказано.

Коль скоро во встречном иске отказано (т.е. обращение взыскания на заложенное имущество невозможно), то первоначальный иск подлежит удовлетворению.

 

Это, скажем так, мысли вслух, которые, при желании, могут послужить поводом для развития обсуждения в теме )

[Ludmila]

Я же ограничила себя оговоркой: исходя из условий в теме.

[Сергей 33]

Тамара Павна сказал(а) 18 Июн 2015 - 06:46:

при условии достаточности  обеспечения для покрытия ссудной задолженности в полном объеме по кредитному договору

А как определить эту достаточность?

В принципе, если из материалов дела следует (или докажете), что условия, указанные в письме Банка выполнены, то можно попробовать признать это письмо (в совокупности с ответом, желательно Общества, или каким-то другим доказательством, выражающим согласие Общества на такие условия) - изменением условий договора ипотеки. Вопрос возникнет, естественно об отсутствии государственной регистрации, да и с формой (не путем составления одного документа), но отдельные пороки сделки на правомерность требования о признании права отсутствующим (тем более требования лица, в этой сделке не участвовавшего) повлиять не должны.

Понимаю, что Вам хотелось бы чего-то больше просто моего мнения, но на это уйдет значительно больше времени. Да и документов нет.

И еще при возникновении вопроса о залоге неплохо было бы уточнять дату договора (все-таки изменения существенные были).

[Ludmila]

Сергей 33,садитесь, два.

[кум Тыква]

Shador сказал(а) 22 Июн 2015 - 15:23:

Это, скажем так, мысли вслух, которые, при желании, могут послужить поводом для развития обсуждения в теме )

мир вам, пан Shador! приветствуя развитие обсуждения, не могу не заметить, шо заданное вами направление оного было бы уместно, ежели покупатель в казусе был бы потребителем ))) о каком злоупотреблении промеж дворян коммерсантов может идти речь, когда банк ну пускай даже пообещал (отдельная тема назревает - неисполнение обещания как критерий недобросовестного поведения участника гражданского оборота))) снять обременение

Тамара Павна сказал(а) 18 Июн 2015 - 06:46:

при условии достаточности  обеспечения для покрытия ссудной задолженности в полном объеме по кредитному договору

, а это условие топикстартер даже не попытался обсудить (хотя и правильно, кмк, сделал)? но при этом утверждается, что

Тамара Павна сказал(а) 18 Июн 2015 - 06:46:

все условия письма по снятию обременения Банка выполнены

 

вообще, существует немало способов приобрести заложенное без риска обращения на него взыскания залогодержателем. почему покупатель ни одним из них не воспользовался - вопрос риторический, но, пмсм, ст. 10 не должна защищать ни лентяев, ни скупердяев, ни фантазеров )))

[Ludmila]

кум Тыква сказал(а) 23 Июн 2015 - 07:34:

мир вам, пан Shador! приветствуя развитие обсуждения, не могу не заметить, шо заданное вами направление оного было бы уместно, ежели покупатель в казусе был бы потребителем )))

Заданное направление стоило бы обсудить, кабы должник не был в процессе банкротства. Ну либо если бы была уверенность, что все условия соблюдены и что письмо банка будет однозначно истолковано как согласие на прекращение ипотеки в части этого помещения.

А из условий задачи первое не усматривается, и нет никакой уверенности, что суд сочтёт письмо банка согласием на вывод имущества из залога. Опять же, исходя исключительно из условий задачи, описанных в теме, я расцениваю шансы на удовлетворение требований покупателя как крайне низкие, на уровне 5%.

Но при всём при этом, пока покупатель будет судиться с банком, дело о банкротстве будет идти своим чередом. В результате покупатель имеет все шансы оказаться в безвыходном положении, когда прекратить ипотеку не удалось, на помещение обращено взыскание, а взыскать с банкрота заплаченные деньги уже нереально.

Поэтому сто раз надо подумать о том, надлежащий ли способ защиты выбран.

[Сергей 33]

Ludmila сказал(а) 22 Июн 2015 - 20:32:

Сергей 33,садитесь, два.

Не помню, когда давал Вам полномочия ставить мне оценки. Да и Ваши знания пока себя никак не выдали) (если они есть, конечно). И собственно, что Вам не понравилось?

[Shador]

кум Тыква сказал(а) 23 Июн 2015 - 07:34:

покупатель в казусе был бы потребителем )))

 

Тамара Павна сказал(а) 18 Июн 2015 - 06:46:

Между физическим лицом (Покупатель) и

Ludmila сказал(а) 23 Июн 2015 - 07:45:

Ну либо если бы была уверенность, что все условия соблюдены и что письмо банка будет однозначно истолковано как согласие на прекращение ипотеки в части этого помещения.

я бы не упирался именно в письмо, оно лишь часть контекста, если можно так выразиться

кум Тыква сказал(а) 23 Июн 2015 - 07:34:

(отдельная тема назревает - неисполнение обещания как критерий недобросовестного поведения участника гражданского оборота)))

иногда между обещанием и офертой нетрудно поставить знак равенства

[Сергей 33]

Ludmila сказал(а) 23 Июн 2015 - 07:45:

Поэтому сто раз надо подумать о том, надлежащий ли способ защиты выбран.

И кстати, сказать, что все плохо и нереально, и в конце сделать "гениальный" вывод о том, что "надо подумать" - самое простое.

Вот подумали бы и предложили человеку способ защиты. А я проверю и уже оценю сам Ваши изыскания.