Zaynutdinov Artur

Понимаю, что денег нет, но, все-таки, стоит попытаться проработать вопрос о продаже долга АСВ, может, еще не все потеряно...

ksirotin, если интересно.
У меня сейчас на руках зарегистрированный ДА. Как я и говорил, в приложении план-схема помещений, где выделены арендуемые помещения. Дата регистрации 24.04.2013г.

в сингулярности может быть великий косяк - арендатор не был никогда субъектом малого или среднего бизнеса, таковым был именно субарендатор, но субарендатор становится арендатором только после 01 июля.....вопрос о сингулярности правопреемства весьма шаткий сразу же становится

Коли так, то иных путей подтягивания "лжеарендатора" под условия 159-ФЗ мне не известно)
Практика по субаренде есть, но, к сожалению, она не в пользу МСП (все дела рассматривались в кассации):
А33-861/2012;
А58-144/2012;
А33-8505/2010;
А76-10579/2010(пожалуй, наиболее интересная мотивировка);
А50-6716/2010;
А62-2855/2012;

Итоговая справка ФАС Уральского округа одобренная президиумом ФАС УО от 22.03.2013г. (ответ на Ваш вопрос в п. 1);

А35-6977/2011(это дело интересно тем, что муниципалы отказали в выкупе по мотиву того, что имущество было передано в субаренду, а значит исключено из пользования арендатора);
И таких дел тьма тьмущая.

Правильно, если вы ранее предоставляли кад.паспорт именно на ваши 3 комнаты и они стоят на кад.учете, что как я понимаю у вас не было сделано.

Не соглашусь.
Во-первых, необязательно наличие предоставленного ранее именно кадастрового паспорта, это может быть "план" иного документа.
Во-вторых, необязательна постановка на кадастровый учет именно 3-х комнат. Это к вопросу о передаче в аренду части помещений

Sania, +1.

Полагаю, что у ТС ситуация следующая:
- В здании имеются некие помещения №№ 1, 2, 3 и 4. Помещение № 1 в собственности А, помещение № 2 - Б, помещение № 3 - В, а помещение № 4 (МОП) - в общей долевой собственности А, Б и В причем не просто в силу закона, а по соглашению сторон, т.е. в ЕГРП есть запись об этом.
- Регистратор видит в реестре запись о долевой собственности и по "аналогии" просит отказ сособственников данного объекта от приобретения его доли... Достаточно формальный подход - ничего удивительного.
Просто так никто не будет ничего смотреть и разбираться, МОП это или нет.
Составьте грамотно ДКП со ссылками на НПА, что в силу закона Покупатель приобретает и указанную долю в праве общей долевой собственности на МОП, и опишите объект.

К "молодому поколению" у меня агрессии нет. Только к тем его представителям, которые в КАЖДОЙ ТЕМЕ, в которой отмечаются, несут полный бред.

Бред, чушь, безграммотность оставьте эти слова для своих сотрудников, которым Вы и будете объяснять мат.часть.

Если раньше будут поданы документы на регистрацию ипотеки, будет приостановлена регистрация аренды. Если раньше будут поданы документы на регистрацию аренды, будет приостановка по ипотеке. Автора, как понимаю, ни то ни другое не устраивает.

Основание приостановления, если к моменту регистрации аренды, ипотека уже будет зарегистрирована? Более того, автор сказал, что письмо Банка будет.

Круто! Описать то, чего на момент подписания договора нет, и, возможно, возникнет в будещем, а, может, и не возникнет ))))

Артур, Вы, прежде чем ТАКОЕ писать, учите матчасть.

Дануна?! А как Вы опишите в договоре ипотеки от 1 числа договор аренды от 2 числа, ведь к моменту гос.регистрации ипотеки права третьих лиц на на предмет ипотеки будут? Я лишь хочу отметить то, что договоры подписываются неодновременно.

Всё, теперь действительно заканчиваю. Надоело. Тем более что объяснить Вам что-либо возможным не представляется вообще.

Можете не утруждаться, или последнее слово за Вами?

1) А мне интересено, как Вы будете указывать, что на определенную дату (подписания) имеется обременение, которого фактически нет? Как вы опишете то, чего нет?

Нормально опишу. Со ссылкой на дату подписания договора аренды, его стороны, на то, что обременение возникнет с момента регистрации договора аренды и сведения о том, подан ли на регистрацию договор аренды на момент подписания договора ипотеки. Ничего сложного нет.
Аналогично в договоре аренды.

3) Опаньки! Людмила, да Вы тоже человек, и Вам свойственно ошибаться Полный бред, Людмила, Вы сказали в 3 пункте! Наличие правопритязаний - не может являться причиной приостановки.

Почитайте ст. 19 закона о регистрации. Именно это там и написано. Наличие документов, поданных на регистрацию сделки, является основанием для приостановки регистрации других сделок. По поводу данной формулировки претензии к законодателю.

Так где я бред сказал?

Везде.
Всё, надоело Вам разжёвывать и в ротик класть. На этом лекция по ликвидации Вашей юридической безграмотности закончена.

Стапэ, Людмилочка, будьте аккуратнее на поворотах. Я уже теряюсь в догадках, чем же вызвана такая ваша агрессия к молодому поколению, но поверьте, версий очень много, и давайте не будем больше переходить на личности. В противном случае я тоже выскажу свое мнение о Вас.

К вопросу: советую именно Вам прочитать внимательнее данную статью.
"Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии РАНЕЕ поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым РЕШЕНИЕ о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации НЕ ПРИНЯТО."
Ключевыми моментами, на которые Вы так упорно закрываете глаза, в данном случае являются "ранее поданные документы" и "решение не принято".
Объясняю для теоретика: мы подали 1 числа на регистрацию договор залога. Срок регистрации, например, 15 рабочих дней, зарегистрированные документы должны быть на выходе 21 числа. 2 числа поданы документы на регистрацию договора аренды. Срок регистрации - один месяц. И что, Вы хотите сказать, что в этом случае будет приостановка по ипотеке? С какого? Ипотека зарегистрируется в срок и оснований для ее приостановки нет! Документы по аренде поданы позднее. Читайте и трактуйте буквально, законодатель все четко указал.

Круто! Описать то, чего на момент подписания договора нет, и, возможно, возникнет в будещем, а, может, и не возникнет )))) Ну, указать-то мы можем что угодно )))) По вашим условиям, как я понял, договоры подписываются в один день, а если эти даты различаются? Как Вы будете указывать и там, и там? ))))

Можете даже не отвечать, Людмила, как Вы выразились: Лекция закончена ))))

Людмила, что я ОПЯТЬ не так написал???

Ну, например, это:

В вашей ситуации, не смотря на более раннюю подачу документов по ипотеке, на момент ее регистрации по объекту будут иметься правопритязания (аренда), о которой в договоре ипотеки ни слова не сказано, более того отсутствует согласованность с потенциальным, как Вы выразились, арендатором (согласие).

1) Думаю, что могут прикопаться по формальным признакам, типа: в договоре аренды не будет указана ипотека... Все-таки, посмотрите по срокам.

1) Откуда Вы взяли, что в договоре ипотеки не будет указана аренда, а в аренде - ипотека? То, что договоры не зарегистрированы, не мешает описать это всё.
2) С какого перепою требуется согласие арендатора на залог?
3) Причина приостановки - не отсутствие указания на обременения, а наличие правопритязаний...

Спасибо! Я правильно понимаю, что речь идет вот об этом абзаце: Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Именно так.

Кстати, а это вообще может стать основанием для отказа в регистрации договора аренды?

Запросто.

А Баба Яга против!
Людмила, при всем моем уважении, соизвольте послушать и ответить:
1) А мне интересено, как Вы будете указывать, что на определенную дату (подписания) имеется обременение, которого фактически нет? Как вы опишете то, чего нет?
2) )))) КОСЯК! Но за это я уже извинился.
3) Опаньки! Людмила, да Вы тоже человек, и Вам свойственно ошибаться Полный бред, Людмила, Вы сказали в 3 пункте! Наличие правопритязаний - не может являться причиной приостановки. Сами подумайте, а если договор вообще не будет зарегистрирован, как это повлияет на нашу сделку, которая по вашему мнению будет из-за этого приостановлена?

Ст. 19 - именно поэтому я и говорил уточнить по срокам регистрации. Что будет раньше регистрироваться - от этого и отталкиваться. Так где я бред сказал?

Артур, Вы опять написали бред.
str55 прав: нюансы в 122-ФЗ. Уточню: в его действующей редакции.

Людмила, что я ОПЯТЬ не так написал???

Спасибо за ответ.
Я рассчитываю на то, что в ФРС сначала зарегистрируют ипотеку, а затем аренду.
Не пойму: что конкретно может не понравиться ФРС (по закону о гос. регистрации прав на недвиж. им-во).
1) По аренде заложенного имущества: у нас всё будет ОК, т.к. Банк выразит свое согласие на аренду - выдав соответствующее письмо-согласие.
2) По ипотеке: согласие арендатора на ипотеку, вроде по закону не требуется. Да, притязание есть, в договоре ипотеке не указано, но Банк в курсе этого - он ведь сам выдал письмо-согласие на это. В ФРС оно будет.

1) Думаю, что могут прикопаться по формальным признакам, типа: в договоре аренды не будет указана ипотека... Все-таки, посмотрите по срокам. Где-то аренда регистрируется 10 рабочих дней.
2) )))) Конечно, не требуется, сори.

Вот с какой практической задачкой столкнулся:

1. ООО-1 подписало кредитный договор и договор ипотеки своего офисного здания с Банком.
2. ООО-1 практически одновременно подписало долгосрочный договор аренды части помещений в этом же здании с ООО-2.
3. Оба договора: ипотеку и долгосрочную аренду, нужно сейчас подавать на гос. регистрацию.

Вопрос: в какой последовательности лучше сделать? Учитывая то, что формально сразу после регистрации ипотеки потребуется согласие Банка на сдачу помещений в аренду. И то, что в договоре ипотеки ничего не сказано про второй договор (аренды).

Мы хотим сделать так:

1. Подаем на регистрацию договор ипотеки – условно 01 октября.
2. И не дожидаясь его регистрации, буквально 2-3 октября подаем на регистрацию договор аренды, приложив к нему согласие Банка (как потенциального залогодержателя) – в связи с тем, что на регистрации уже находится договор ипотеки.

Юристы Банка настаивают, что сначала нужно зарегистрировать ипотеку и только потом подавать не регистрацию договор аренды. Аргументируют тем, что если договоры будут одновременно на регистрации, то ФРС не зарегистрирует ни то, ни другое, типа ФРС в их регионе именно так поступает.

У меня дело происходит в Москве.

Подскажите, как правильнее поступить исходя из практики?

Заранее спасибо!

Все-таки, буду солидарен с коллегами из Банка.
С подобной ситуацией не сталкивался, но исходя из практики нашего региона в целом, значение имеет наличие ограничений на момент регистрации, а не на момент подачи документов. В вашей ситуации, не смотря на более раннюю подачу документов по ипотеке, на момент ее регистрации по объекту будут иметься правопритязания (аренда), о которой в договоре ипотеки ни слова не сказано, более того отсутствует согласованность с потенциальным, как Вы выразились, арендатором (согласие).
Хотя с другой стороны: правопритязание не есть ограничение, ИМХО )) Но будучи со стороны Банка, настаивал бы на первичной регистрации ипотеки.

Посмотрите п. 12 Постановления Пленума ВАС № 10.
И кстати, что Вы подразумеваете под "ограниченным в обороте з.у."? В вашем случае что это за ограничение?

Похоже, Вы владеете гораздо большей информацией, чем я, по данному топику... Вы видели документы?

Да я-то владею не бОльшей информацией. Но именно поэтому не берусь рубить сплеча фразочки про

залог - есть залог, пожалуй, одно из лучших обеспечений

Чем же Вам так не угодил залог? )))

полностью исключить свои риски

Людмила Вы же банковский работник, как я понимаю? Согласен, наверное, переборщил со "всеми рисками"! Априори кредитование является рискованным продуктом банковской деятельности, в виду возможности своего невозврата... О чем уж тогда тут говорить? Вы в силу своего судебного опыта, возможно, подумали о рисках последующего оспаривания договора об ипотеке со всеми вытекающими... Я же, употребляя эту фразу и, не выдергивая ее из контекста, имел ввиду риски, а лучше сказать "неприятности", которые могут возникнуть в случае, когда кредит выдается с одновременной подачей документов на регистрацию договора ипотеки (до вступления в силу (сегодня чтоли?) ФЗ № 405-ФЗ от 06.12.2011г. одна из сторон по заявлению могла приостановить или прекратить регистрацию (кроме законной ипотеки жилого), а также уклонения одной из сторон от регистрации данного договора (при выданных кредитах).

По-вашему мнению, что ложно было в моем утверждении: "Вы же сами говорите, что в обеспечение исполнения обязательств по основному договору заключен договор об ипотеке. Только «отвечать своим имуществом», как Вы выразились, будет не должник, а залогодатель (директор, как собственник недвижки). Ипотека зарегистрирована? Так чего же Вы опасаетесь? Поручительство необязательно."???

Слова "ипотеке зарегистрирована? Так чего же Вы опасаетесь?", в особенности в сочетании с фразой про "полное исключение рисков" создаёт впечатление, что Вы считаете, что регистрация ипотеки - это уже всё, гарантия прав залогодержателя. Только не надо говорить, что Вы не это имели в виду.

Вы ловко "выдергиваете" нужные фразы. Я считаю, что регистрация ипотеки - это подтверждение самой ипотеки.

"А в-третьих, "вступление в силу" ипотеки и госрегистрация договора далеко не всегда совпадают во времени."?

Читайте закон об ипотеке, там всё чётко написано.

Спасибо за напутствие... Я дико извиняюсь, видимо, у нас другой закон об ипотеке... Но отмечу, что у нас, на планете Земля, в Российской Федерации, в соответствии с п. 2 ст. 10 ФЗ № 102-ФЗ - договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Еще раз извините.

Крошка ИГ, автор уже более месяца не появляется на ЮК, так что вряд ли атор ответит (хотя, может, и появится когда-нибудь).
А так - подписываюсь под каждым Вашим словом.

Господа НАИУМНЕЙШИЕ, конечно, автор топика не появится, а что вы хотели? После такой-то реакции...
И меня простите, что "залез к вам в огород". Просто у нас принято сначала людям помогать, а не самоутверждаться за счет незнающих, пытаясь вывести его на правильную формулировку вопроса. Лучше задать наводящие вопросы.

Конечно, в данном случае имеет место существовать поручительство директора! А лучше и всех членов его семьи, да ведь, Крошка ИГ? Мало ли что!!!
В данном случае поручительство директора не имеет прямого отношения к залогу!
Я уверен, что автор имела ввиду банальное обращение взыскания на заложенное имущество. Конечно, если и дальше раздувать про риски и прочее, то лучше вообще никаких сделок не заключать.
Извините.

Ипотека зарегистрирована? Так чего же Вы опасаетесь?

Ну, в описанной автором схеме рисков до фига и больше.

Во-первых, очень приятно, что такой опытный пользователь, как Вы, Ludmila, обратил внимание на мой комментарий.
А во-вторых, сделки, при которых закладывается имущество, всегда очень рискованы. Однако, если не вдаваться в детали и подробности договора ипотеки, можно утверждать, что залог - есть залог, пожалуй, одно из лучших обеспечений

А также, чтобы полностью исключить свои риски, исполнение обязательств со стороны кредитора начинается после вступления в силу акцессорного договора, т.е. после государственной регистрации договора об ипотеке, Банк предоставляет кредит.

Во-первых, это не исключает риски, тем более полностью.
Во-вторых, описанная Вами схема далеко не всегда используется банками. Чаще всего - да, после регистрации ипотеки выдаётся кредит, но не всегда.

Бог ты мой, ну, простите меня, пожалуйста, согласен не всегда. Но чаще всего используется именно эта схема. Везде есть исключения и виною тому может быть решение Правления

А в-третьих, "вступление в силу" ипотеки и госрегистрация договора далеко не всегда совпадают во времени.

А вот тут поподробнее, если можно, не совсем понял, что Вы имеете в виду...

И последнее. Автор темы задавала совсем не тот вопрос, на который отвечали Вы.

Простите, пожалуйста, а, может быть, тогда Вы верно ответите на поставленный вопрос?
Автор топика поставила иной вопрос. Однако в ее сообщении были своего рода сомнения, которые я попытался исключить своим комментарием. А то, что любая сделка оспорима, можете и не говорить

П. 1 ст. 1 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
«По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).»

Вы же сами говорите, что в обеспечение исполнения обязательств по основному договору заключен договор об ипотеке. Только «отвечать своим имуществом», как Вы выразились, будет не должник, а залогодатель (директор, как собственник недвижки). Ипотека зарегистрирована? Так чего же Вы опасаетесь? Поручительство необязательно.

Банки действительно широко практикуют поручительство при кредитовании. При этом к солидарной ответственности стараются привлечь и директора, и учредителей, и вообще всю группу компаний, но это Банки
А также, чтобы полностью исключить свои риски, исполнение обязательств со стороны кредитора начинается после вступления в силу акцессорного договора, т.е. после государственной регистрации договора об ипотеке, Банк предоставляет кредит.