Сообщений в теме: 22

[Blanch]

Уважаемые коллеги. Не раз ранее натыкалась на схожую тему, но найти ее сейчас не могу. И не помню на чем основывались участники ее обсуждавшие. Ситуация более чем распространенная: есть здание, совершена купля-продажа помещений в нем. Я, может быть жутко туплю после праздников, но есть сомнения в законнности сделки: объект права собственности - здание, помещения в нем не являются самостоятельными объектами гражданских прав. Может ли быть признана такая сделка недействительной? Да - ПС на помещения уже зарегестрировано. Хелп!

[Lenin]

помещения в нем не являются самостоятельными объектами гражданских прав

Тех.описание в БТИ заказывали на отдельное помещение?

[Blanch]

Lenin
а какое это значение имеет... собственность зарегена раздельная, а помещения как отдельные самостоятельные объекты не существовали... ранее... то есть получается, что уже существуют... нда... а собственником чердака, к примеру, права на который не передавались по ДКП остались у собственника здания. права этого лица же никуда не исчезли...
Мне просто не понятно - как можно продать помещения, которые выделены в качестве отдельных объектов не были... поэтому к чему Вы, -Larisa- цитату из закона мне привели - я тоже понять не могу...

[Jazzanova]

Blanch
нельзя ли поконкретнее о Ваших сомнениях в законности сделки?
Вы не уверены в том что НП может быть объектом ГП?

[Lenin]

Была одно время шумиха на счет того, что до совершения сделки с частью объекта права на него должны быть зарегистрированы. ТО есть, в Вашем случае, одно здание черз должны были в БТИ разделить на две части: помещение №1 (включающе одно, два, три физических помещения, которые продаются) и помещение №2 (включающее все остальные помещения, которые остаются у продавца). При этом в инвентарном деле в БТИ прежний единый объект (здание) аннулируется и заводится два новых самостоятельных объекта - помещение №1 и №2 и выдается два техописания. Потом идешь с описаниями и регишь два самостоятельных объекта. Только после получения свидетельства на часть здания (т.е. помещение) можно совершать сделки с данной частью.
Но эту идею так и не запустили. Наш нотариус, уже два раза, удостоверял нам договор залога помещений в здании (всех кроме одного, чтоб с землей не связываться). Правда, требовал каждый раз техописание на закладываемую часть. При этом у нас право собственности оформлено на здание. Все сделки залога зарегены без проблем.

[Blanch]

Lenin да, безусловна, я знакома с такой практикой - ни при залоге, ни при аренде не возникает проблем с регистрацией таких сделок. Да и распродаются помещения в зданиях - только в путь. Меня интересует принципиальная возможность развала таких сделок, дабы риски свои оценить. С точки зрения права схема Вами описанная более правильна (либо так, либо передавать помещения в ОДС). Но так не делают. В результате риск того, что сделки развалят заинтересованные товарищи, я думаю, есть.

[Blanch]

Рассуждения за и против у меня следующие:
ЗА: собственник сложной вещи вправе распорядится ею как ему заблагорассудится: выделить из нее самостоятельные части и реализовать их с соблюдением требования законодательства. Так как речь идет о нежилье, соблюсти при этом требования о возможности дальнейшего использования объектов по из целевому назначению гораздо проще, что позволяет не прибегать к помощи компетентных органов, устанавливающих, что имущество возможно использовать по прежнему целевому назначению.
ПРОТИВ: предметом договора купли-продажи должно быть имущество, которое можно индивидуализировать. Индивидуализация объекта недвижимого имущества осуществляется путем кадастрового и технического учета объектов недвижимого имущества. Соответственно, пока объекту не присвоен кадастровый номер, с которым объект существует как единый объект зарегистрированного права , нет возможности индивидуализировать его точностью, достаточной для недвижимого имущества. Соответственно, договор к-п части сложного объекта недвижимости, не выделенной в установленном порядке в отдельный объект зарегистрированного права, не может считаться соответствующим закону.
Кстати говоря, требования об обязательной индивидуализации объекта присутствуют и в законодательстве об ипотеке. Хотя по поводу действительности сделки по передаче в залог такого имущества лучше у Людмилы осведомиться.
Господа и дамы - есть ли у вас какие-то комментарии к написанному, плз, изложите!

[Lenin]

Индивидуализация объекта недвижимого имущества осуществляется путем кадастрового и технического учета объектов недвижимого имущества

Насчет технического учета нежилого помещения, то он проведен при учете всего здания. В техописании на все здание, которое должно быть в рег. органе, содержится вся необходимая информация по нежилому помещению (№, площадь, этаж, а остальные параметры соответствуют параметрам здания).
Насчет кадастрового учета, то он не обязателен. См. свежую инструкцию регистраторов о порядке присвоения условных номеров объектам при отсутствии кадастрового (Приказ Минюста РФ от 8 декабря 2004 г. N 192 "Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер").

[пани Лиза]

Blanch

Не раз ранее натыкалась на схожую тему, но найти ее сейчас не могу.

Эти?
http://forum.yurclub...ST&f=13&t=40719 Продать часть нежилых помещений.
http://forum.yurclub...ST&f=13&t=40049 Отчужд-е помещения в здании, надо ли заново регистрировать п/с на зда
http://forum.yurclub...ST&f=13&t=29826 Прав ли застройщик ...
http://forum.yurclub...ST&f=13&t=29045 Регистрация недвижимости, Не понятно как регистрировать общее имущ
http://forum.yurclub...ST&f=13&t=40163 Все помещения нежилого здания отчуждены, как быть с «общими» объектами здания
http://forum.yurclub...ST&f=13&t=25556 Доля в праве на здание, в каком случае регистрируется доля?
http://forum.yurclub...ST&f=13&t=32305 Раздел имущество находящегося в общей собственност, раздел здания

[Blanch]

Елизавета
огромное спасибо!!!!!
Все, что я поняла из всех вышеуказанных тем - черт ногу сломит. Как писал уважаемый Mnatsa - в Москве никаких дополнительных телодвижений не производят... составляют договор, передают помещения... все хорошо... впрочем, об этом я уже писала. Но ведь с точки зрения закона (и теории) это не совсем правильно. И это мне бы и хотелось обсудить.
Lenin я прочитала рекомендованный приказ. Хорошо, пусть не кадастровый, а условный номер. Я все-таки считаю, что объект должен существовать именно как самостоятельный объект с тем, чтобы права на него передать.... елки палки... хоть в глобальном эту "глобальность" обсуждать....

[kuropatka]

Blanch

Индивидуализация объекта недвижимого имущества осуществляется путем кадастрового и технического учета объектов недвижимого имущества.

Только ли? А описание и выделение его на плане - не индивидуализация?

Потому что ну никак не БТИ должно решать, что является обротоспособным, а что нет.

[Jazzanova]

Blanch
на уровне рассуждений
есть здание - сложная вещь
есть НП (одна комната к примеру) - менее сложная вещь в составе здания
в чем нарушение закона, если от сложной вещи отщепить составную ее часть?
сложная вещь как была так и останется
а в результате сделки образуется новый объект гп - нежилое помещение
по поводу регистрационных тонкостей всей этой процедуры думаю ответ в инструкциях минюста наверняка можно найти а если нельзя то практика как известно единственный критерий истины..

Потому что ну никак не БТИ должно решать, что является обротоспособным

если бти это решало, тогда парламент нафик не нужен был бы...
а депутаты в бти избирались бы..

[Natiros]

я тоже разделяю сомнения Blanch , потому как в результате

от сложной вещи отщепить составную ее часть?
сложная вещь как была так и останется
а в результате сделки образуется новый объект гп - нежилое помещение

появляются 2 лица, имеющие право на одно и то же помещение: собственник здания (целого) и непосредственный собственник помещения. Понятно, что муторно при продаже каждого из помещений переоформлять права на новые объекты (по сути), но практикуемая конструкция действительно ведь не логична с точки зрения российского права.
Даже если мы придем к соглашению о том, как должно быть индивидуализировано продаваемое помещение, это не меняет того, что из одного объекта (в юридическом смысле) в результате продажи помещения должно получится два, т.е не еще один, а два новых.

Сообщение отредактировал Natiros: 11 March 2005 - 20:34

[kuropatka]

Natiros

появляются 2 лица, имеющие право на одно и то же помещение: собственник здания (целого) и непосредственный собственник помещения.

Чего ради? Бывший собственник здания становится собственником сложной вещи, очень похожей на здание, но без одного помещения.
Кстати, что именно у него находится в собственности - один объект недвижимости, или несколько - надо еще смотреть...

это не меняет того, что из одного объекта (в юридическом смысле) в результате продажи помещения должно получится два, т.е не еще один, а два новых.

Ну да. А в чем проблема?

[Natiros]

kuropatka

А в чем проблема?

Проблема в том, что без переоформления у собственника здания по- прежнему остаются права на это помещение.. Или в свидетелстве делается пометка "- Х метров на втором этаже"? Потому и получается, что

что именно у него находится в собственности - один объект недвижимости, или несколько - надо еще смотреть...

И зачем этот геморрой приобретателю помещения?

[Blanch]

Самый геморой будет заключаться в том, что собственник Здания, не преследуя никаких "левых" целей, заключает договоры купли-продажи нежилых помещений, собственник всем зданием вцелом уже владеет, и считает, что вообще никакого отношения к нему не имеет, а потом задумывается о том, что места общего пользования по таким договорам не передавались и переданы отдельным собственникам помещений они быть не могут. И начинается морока (причем начинается она спустя... цать лет, когда лицо, скупившее все помещения желает оформить ПС на здание - ан нет... ) Но это так... лирика. В отдельных регионах суды уже даже не обращают внимание на такие "мелочи" как реализация помещений, не являвшихся отдельными объектами прав. Это-то и настораживает (правотворчеством как ни странно у нас суды пока не занимаются, а фактичеки, решения их таковы, что создаются новые нормы). В частности, мне это про Томск рассказывали. Обещали постановлений парочку... ждем-с.

Сообщение отредактировал Blanch: 15 March 2005 - 19:18

[Natiros]

Blanch
Самое интересное, что такие сомнения не только мы с тобой культивируем.Некоторые товарисчи, от которых зависит как будет развиваться практика в судах, тоже озабочены этим вопросом (Витрянский, Новоселова, Пискунова). Вот только оглашать они свои сомнения не очень стремятся, т.к. следующим шагом должно быть принятие мер... Был семинар с Витрянским в прошлом году, на котором он высказал витающую в судебных кругах идею, что хорошо бы в нежилых зданиях установить порядок, схожий с кондоминимумом. Тогда снимется проблема определения прав собственников помещений на общие площади и немаловажная проблема распределения расходов на их содержание. Как составляющая этой идеи, была мысль обязывать изначально регистрировать не все здание целиком, а все помещения в административных зданиях по отдельности (за исключением общих площадей). Теоретически, может ход мысли и верный, только как воплотить такую идею в жизнь так и не придумали. Здание - зданию ведь рознь. Вот и тухнет идейка в кулуарах, не найдя оптимального для всех способа реализации.

[Blanch]

И опять же культивируется практика, что жилье - одна песня (кондоминиумы там всякие, опять же выдел помещения невозможен практицки), а нежилье - совершенно иная (тут тебе и непонятки с общим имуществом, и возможность отчуждать помещения направо-налево). Я не отрицаю того, что специфика есть некая, но придерживаюсь, тем не менее, исходных теоретических постулатов о том, что законодательство и практика в рамках одного института должна быть едина. Зачем огород-то городить, велосипеды изобретать (идиотизм российский)

[Natiros]

Blanch

законодательство и практика в рамках одного института должна быть едина. Зачем огород-то городить, велосипеды изобретать (идиотизм российский)

так выпьем же за то, что пока есть такой идиотизм - без юристов никто никуда далеко не убежит!
ЗЫ А по серьезу с тобой полностью согласна.

[Zlodey]

Был семинар с Витрянским в прошлом году, на котором он высказал витающую в судебных кругах идею, что хорошо бы в нежилых зданиях установить порядок, схожий с кондоминимумом.

Недавно нам на семинаре судья ВАС также сказала, что в итоге скорее всего придут к тому, что отношении этих мест общего пользования в нежилых зданиях будут применяться такие же нормы как сейчас для жилых.

[Natiros]

Zlodey

Недавно нам на семинаре судья ВАС также сказала, что в итоге скорее всего придут к тому, что отношении этих мест общего пользования в нежилых зданиях будут применяться такие же нормы как сейчас для жилых.

Вот-вот... Только если уж делать "типа кондоминимум" , так логично наверное сразу оформлять здание как совокупность разных объектов - нежилых помещений, а не объяснять почему погрызанное яблоко на бумаге числится целым, а откусанный кусочек оформлен при этом как самостоятельное яблоко. Осталось дело за малым... написать это в законе так, чтоб хотябы у юристов крышу не сносило А на ето дело че-то умельцев не видно, ибо на кривом фундаменте небоскребы не строят